مبارزه مستاجران با شرایط بازار اجاره!

به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین، بازار اجاره نسبت به سال گذشته تغییرات کمتری را شاهد بوده، اما اثر پذیری نرخ اجاره از قیمت مسکن باعث شده که شرایط اقتصادی برای بسیاری از مستأجران به شدت سخت گردد. یک مقام سابق از وزارت راه و شهرسازی اخیراً اعلام کرد که نزدیک به دو سوم درآمد مستأجران صرف تأمین کرایه خانه می‌گردد.

ایسنا گزارش داده است که آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار نشان می‌دهد که در مرداد ۱۴۰۴، تورم نقطه به نقطه اجاره بها در شهرهای کشور به ۳۴.۶ درصد رسیده که این عدد ۸.۴ درصد کمتر از ۴۳ درصد سال گذشته است. کاهش توان مستاجران و ثبات نسبی قیمت مسکن از جمله دلایلی به شمار می‌روند که موجب افت تورم اجاره بها شده است.

در پی افزایش قیمت مسکن در سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۳، نرخ‌های رهن در نواحی میانی و حتی جنوبی تهران به ارقامی بالغ بر میلیارد تومان رسید. بررسی آگهی‌ها در دفاتر مشاور املاک تهران و وب‌سایت‌های مربوطه نشان می‌دهد که در حال حاضر، اکثریت فایل‌های اجاره برای واحدهای میانسال و قدیمی میان‌متراژ با نرخ رهن تقریبی ۱ تا ۲ میلیارد تومان عرضه می‌شوند.
به عنوان مثال، امروز یک آپارتمان ۷۰ متری در جنت‌آباد با ۱۲ سال سن، به همراه پارکینگ، انباری و آسانسور، با مبلغ تمام رهن یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان معرفی شده است.
همچنین، رهن کامل یک آپارتمان نوساز ۱۱۹ متری با ۲ اتاق خواب و تمام امکانات در محله سهروردی برابر با ۳ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان است.
این اعداد و ارقام در شرایطی دیده می‌شود که دو سال پیش می‌شد با مبالغ رهن و اجاره کنونی، نسبت به خرید مسکن در تهران اقدام کرد.
بر اساس اطلاعات رسمی بانک مرکزی، قیمت میانگین هر متر مربع خانه در تهران در شهریور ۱۴۰۰ برابر با ۳۱ میلیون تومان بود که در مرداد ۱۴۰۳ به ۸۸.۵ میلیون تومان افزایش یافت. هرچند که از آن زمان هیچ آمار جدیدی از قیمت مسکن در پایتخت ارائه نشده، اما برخی برآوردهای غیررسمی حاکی از رسیدن این عدد به ۹۳ میلیون تومان است. طبق این آمار، افزایش قیمت آپارتمان از ۱۷ درصد در سال گذشته به حدود ۵ درصد کاهش یافته و در همین حال، تورم اجاره بها به ۳۴ درصد رسیده است.
به‌نظر می‌رسد بازار اجاره در حال جبران عقب‌ماندگی‌های هفت سال اخیر است. تجربه نشان می‌دهد که وقتی قیمت آپارتمان با جهش روبرو می‌شود، نرخ اجاره بها به سرعت مشابه افزایش نمی‌یابد و در طول زمان به نقاط توازن با قیمت مسکن می‌رسد.

سعید لطفی، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران در مورد آخرین وضعیت بازار اجاره به ایسنا گفت: اکثریت قراردادهای اجاره به‌صورت تمدید هستند؛ زیرا مستأجران و مالکان به دلیل هزینه‌های جابه‌جایی و کمیسیون مشاوران املاک، تمایل دارند قرارداد را ادامه دهند.
او خاطرنشان کرد که با توجه به عدم دسترسی به آمار رسمی، می‌توان به‌طور تقریبی گفت که نرخ اجاره در تهران بین ۲۵ تا ۳۵ درصد افزایش یافته که نسبت به سال گذشته رونق بیشتری داشته، اما در مقایسه با سال‌های قبل که افزایش‌ها تا ۵۰ درصد را نیز مشاهده می‌کردیم، با افزایش کمتری مواجه بوده‌ایم.
لطفی تصریح کرد: بازار مسکن به دلیل افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در حالت رکود قرار دارد و قیمت‌ها در بخش فروش همچنین به ثبات رسیده است، اما ادعاهای کاهش ۳۰ درصدی که برخی افراد بیان می‌کنند، نادرست است. در واقع، امکان دارد یک فروشنده در شرایط خاص به پول نیاز داشته باشد و ملک خود را زیر قیمت بفروشد، اما نمی‌توان گفت که وضعیت کلی بازار به‌طور محسوسی کاهش یافته است؛ چرا که با توجه به تورم حدود ۵۰ درصدی در مواد اولیه ساختمانی، فروش ارزان قیمت برای سازندگان از لحاظ اقتصادی صرفه ندارد.
این عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک ابراز داشت: در حال حاضر، به دلیل مسائل سیاسی و منطقه‌ای، تمایل خرید ملک در میان مردم کاهش یافته و بیشتر به خرید دلار و طلا روی آورده‌اند. همچنین بازار خودرو نیز رکود دارد، اما در هفته‌های اخیر افزایش قیمت خودرو را مشاهده کرده‌ایم، بنابراین ادعاهای موجود مبنی بر افت سنگین قیمت مسکن و خودرو به دلیل کمبود مشتری را رد می‌کنم.
وی در ادامه با اشاره به تورم عمومی به میزان ۳۶ درصد بیان کرد: به‌دلیل افزایش قیمت‌ها و چشم‌انداز تورمی در جامعه، به‌طور نسبی می‌توان گفت مالکان بیشتر تمایل به دریافت رهن دارند و مستأجران مایلند به‌جای رهن، اجاره بیشتری پرداخت کنند؛ چراکه تصور عموم این است که پول در حال کم‌ارزش شدن است. از منظر اقتصادی نیز این دیدگاه منطقی به نظر می‌رسد.

بر اساس برخی ارزیابی‌ها، در حال حاضر ۵۱ درصد از ساکنان تهران مستأجر هستند و تقریباً دو سوم درآمد آن‌ها صرف پرداخت کرایه خانه می‌شود. دولت برنامه‌هایی برای حمایت از مستأجران در دست اجرا دارد که از آن جمله می‌توان به پرداخت کمک ودیعه مسکن در تهران به مبلغ ۲۷۵ میلیون تومان و در مراکز استان‌ها به ۲۱۰ میلیون تومان، طرح مسکن استیجاری و تعیین سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره بها اشاره کرد. اما آمار بانک مرکزی در خصوص افزایش ۳۴ درصدی نرخ اجاره در یک سال اخیر نشان می‌دهد که اکثر مالکان به این عدد توجه نکرده‌اند.

طرح مسکن استیجاری و ساخت آپارتمان‌هایی با محوریت دولت برای عرضه در بازار مسکن سال‌ها مورد بحث قرار گرفته، اما هیچ‌گاه به نتیجه مطلوبی نرسیده است. به تازگی دولت سیزدهم با الگو برداری از برخی کشورهای دیگر نظیر کره جنوبی، به این موضوع ورود کرده و جزئیات مسکن استیجاری به تازگی به تصویب وزارت راه و شهرسازی رسیده است.
این برنامه با دو روش «تامین واحدهای مسکونی آماده» و «ساخت مسکن استیجاری» ویژه زوج‌های جوانی که در پنج سال اخیر ازدواج کرده‌اند، ارائه شده است. در این طرح، از اراضی، املاک و مستغلات، همچنین منابع وزارت راه و شهرسازی برای تهیه و عرضه مسکن استیجاری بهره‌برداری می‌شود و واحدهای مسکونی به‌دست آمده به‌صورت اجاره‌ای به زوج‌های جوان فاقد مسکن برای مدت مشخص و با اجاره بهایی پایین‌تر از نرخ بازار واگذار می‌گردد. وزارتخانه بر تأمین واحدهای استیجاری با مساحت کمتر از ۱۰۰ متر مربع تمرکز دارد.
سیاست دولت برای بهبود شرایط مستأجران و ساماندهی بازار اجاره در شرایطی دنبال می‌شود که کارشناسان بر این باورند اثرات چنین برنامه‌هایی در میان‌مدت و بلندمدت نمایان خواهد شد؛ در حالیکه مستأجران در کلانشهرهای ایران امروز با چالش اجاره‌نشینی در آپارتمان‌های میلیاردی مواجه هستند.

۲۱۷