خرید ۹ متر مربع مسکن با وام یک میلیارد تومانی/ کارمند ایرانی برای خرید خانه به ۱۵ سال پس‌انداز تمام حقوقش نیاز دارد

به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین، حسام عقبایی در ادامه افزود: رویکرد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باعث ایجاد حباب و افزایش نامعقول قیمت‌ها شده است. او تأکید کرد که وضعیت موجود بازار مسکن به شدت بحرانی است و кризس‌ها از چندین جنبه به بازار وارد شده که یکی از عمده‌ترین آن‌ها در زمینه تولید مسکن به چشم می‌خورد.

خبرگزاری مهر گزارش داد: وی تشریح کرد: با کاهش سرمایه‌گذاری در این حوزه، فعالیت‌های ساختمانی کاهش یافته و همین مسئله منجر به افت صدور پروانه‌های ساختمانی شده است. بر اساس اطلاعات دریافتی از مسؤولان فروش مصالح، محصولاتی بنیادی مانند آهن، میلگرد و سیمان نیز با کاهش فروش همراه بوده‌اند.

این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: این وضعیت می‌تواند توازن میان عرضه و تقاضا را دچار اختلال کند و فشار بیشتری را بر نیازهای بالفعل موجود در بازار وارد سازد. یکی از عواملی که بر کاهش ساخت‌وساز تأثیر گذاشته، حضور افرادی غیرمتخصص در این عرصه است؛ بیشترین فعالان در بخش تولید انبوه مسکن به‌دلیل نقص تجربه و تخصص خود، به‌صورت غیرحرفه‌ای وارد حوزه ساخت و ساز شده‌اند.

حباب قیمتی ناشی از رویکرد سرمایه‌ای به بازار مسکن است

عقبایی ادامه داد: این افراد ناکارآمد که به هدف کسب سودهای نامعقول وارد ساخت و ساز شده‌اند، بر کیفیت و میزان تولید واقعی مسکن در کشور تأثیر منفی گذاشته‌اند.

وام‌های بانکی با نرخ سود ۱۸ تا ۲۵ درصد تأثیری بر خانه‌دار شدن مردم ندارند

عقبایی درباره تأثیر نرخ بالای سود بانکی بر بازار مسکن تصریح کرد: در کشور ما نرخ سود بانکی نسبت به کشورهای دیگر و حتی کشورهای حاشیه خلیج فارس به‌مراتب بالاتر است. نرخ‌های ۱۸ تا ۲۵ درصد برای وام‌ها عملاً جذب متقاضی را تحت تأثیر قرار نمی‌دهد.

او افزود: این وضعیت باعث شده است افرادی که به تولید مسکن می‌پردازند، تمایل داشته باشند پول خود را در بانک نگه دارند و ۲۰ درصد سود دریافت کنند، در حالی که برای پروژه‌های ساختمانی باید انتظار سودی بین ۳۰ تا ۴۰ درصد داشته باشند تا فعالیتشان ارزش اقتصادی پیدا کند.

رئیس سابق اتحادیه املاک بیان داشت: سازمان نظام مهندسی، سازندگان انبوه و دولت همواره بر لزوم عدم ورود افراد غیرمتخصص به عرصه ساخت‌وساز تأکید دارند. متأسفانه، برخی گروه‌ها بدون وجود تخصص کافی، سرمایه‌های خود را جمع‌آوری کرده و به این حوزه ورود می‌کنند و تنها به‌دنبال کسب سودهای هنگفت هستند که نتیجه آن به‌وضوح به ایجاد سوداگری در بازار مسکن منجر می‌شود.

۹۰ درصد فعالان بازار مسکن به دنبال سوداگری و نه تولید واقعی هستند

عقبایی یادآور شد: این سود و معاملات غیرمعمول تا سال ۱۴۰۲ چشمگیر بود، اما از آن تاریخ به بعد شاهد کاهش آن هستیم. حجم خریدها کاهش یافته و قدرت خرید مردم پایین آمده؛ رویکرد سرمایه‌داری به بازار مسکن که تقریباً ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را شامل می‌شد، پس از سال ۱۴۰۲ به‌طور قابل توجهی کاهش یافته است. در این شرایط، سرمایه‌گذاران از ورود به بازار مسکن صرف‌نظر کرده و انبوه‌سازانی که به سودآوری می‌اندیشند، به دلایل عدم تقاضا، تولیدات خود را کاهش داده‌اند.

کاهش سه‌برابری در میزان تولید مسکن

او تصریح کرد: هدف ما جلوگیری از حضور سرمایه‌ها در بازار مسکن نیست؛ کشور ما به سرمایه‌گذاری در این بخش بیش از پیش نیاز دارد. سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت می‌شود، به این معنا که حداقل بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی برای زوج‌های جوان مورد نیاز است.

این کارشناس بازار مسکن افزود: با این حال، گزارش‌ها حاکی از آن است که تولید مسکن و صدور پروانه‌ها فقط به حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال محدود شده است. بنابراین، حتی یک‌سوم نیاز واقعی کشور در زمینه تأمین مسکن و ازدواج تأمین نمی‌شود و شکاف قابل توجهی مشاهده می‌شود.

وی بیان کرد: دولت نباید به‌طور مستقیم به تولید مسکن پرداخته و باید بر اساس قانون اساسی و قوانین تخصصی، نظارت کند. دولت باید با ارائه تسهیلات، تأمین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایه‌ها را به سمت تولید مسکن هدایت کرده و مانع از سوداگری شود.

بازار مسکن در وضعیت بیماری است و به سادگی درمان نمی‌شود

عقبایی تأکید کرد: این سرمایه‌گذاری باید به تولید مسکنی اختصاص یابد که نیاز واقعی جامعه را تأمین کند، به ویژه برای طبقات متوسط و ضعیف، نه پروژه‌های تجملاتی یا سرمایه‌ای. هدف این است که نیازهای حقیقی مردم به مسکن برآورده شود. وضعیت بازار مسکن به نوعی بیماری مشابه است که تمام ارگان‌ها به نوعی دچار مشکل هستند؛ درمان آن نیازمند رویکردهای چندوجهی است.

رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور ادامه داد: در شرایط کنونی ضروری است که بازار مسکن در تمامی جهات حمایت معناداری دریافت کند تا به ثبات و استاندارد لازم برسد و سپس بر روی مدیریت متمرکز شود. بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش فعالیت‌های ساختمانی، عدم ورود سرمایه‌های مولد، کاهش قدرت خرید مردم و طولانی شدن زمان مالکیت برای اقشار ضعیف و متوسط است. این مسائل علاوه بر پیامدهای اقتصادی، تأثیرات اجتماعی و فرهنگی نظیر افزایش سن ازدواج را نیز به دنبال دارد.

عقبایی تصریح کرد: برای اصلاح وضعیت بازار مسکن، علاوه بر ارائه تسهیلات بانکی، باید زمین به بخش مسکن عرضه شود. خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی زمین‌های شناسایی شده را آماده کرده و در شورای عالی مسکن و دولت تصویب شده که این اراضی به چرخه عرضه وارد شوند.

مستاجران با وام یک میلیارد تومانی تنها قادر به خرید ۹ متر از خانه در تهران هستند

عقبایی افزود: نوع و میزان تسهیلات بانکی نیز باید واقعی و اثربخش باشد. به عنوان مثال، در تهران که متوسط قیمت مسکن بالای ۱۰۰ میلیون تومان است، وام‌های ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومانی تنها می‌توانند حداکثر ۹ متر مربع آپارتمان خریداری کنند و تأثیر واقعی بر قدرت خرید مردم ندارند. در دهه ۸۰، تسهیلات بانکی با مبلغ کمتر می‌توانست حتی یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهد. به همین دلیل، قدرت خرید مردم نسبت به تورم بازار مسکن به توان پایین‌تری دچار شده است.

وی بیان کرد: مشکل اصلی به مدیریت برمی‌گردد؛ زیرساخت‌ها فراهم است، اما سیاست‌ها قادر به جلوگیری از سوداگری و ناکارآمدی تسهیلات نبوده است. در کشورهای پیشرفته، وام‌های مسکن معمولاً بین ۷۰ تا ۱۰۰ درصد قیمت واحد اعطا می‌شود و دوره بازپرداخت آن‌ها بیشتر از ۳۰ سال است، در حالی که در ایران، تسهیلات ارائه شده محدود و با بازپرداخت کوتاه‌مدت هستند که برای کارکنان و کارمندان فشاری غیرقابل تحمل ایجاد می‌کند.

این کارشناس مسائل مسکن خاطرنشان کرد: برای اصلاح بازار نیاز است که هم زمین به عرضه برسد، هم تسهیلات بانکی به شکل مؤثر ارائه شوند، مدیریت و نظارت تقویت شود و بانک‌ها ملزم شوند قسمتی از منابع خود را به بازار مسکن اختصاص دهند تا این بازار بتواند به سمتی منطبق با نیازهای واقعی جامعه حرکت کند.

بانک‌ها به دنبال منافع خود هستند، نه خانه‌دار کردن مردم

وی در خصوص عملکرد بانک‌ها در پرداخت تسهیلات اظهار داشت: اگر امروز به بانک‌ها مراجعه نمایید، برای خرید خودرو، لوازم و حتی تعمیرات ساختمانی به شما وام می‌دهند، اما برای خرید مسکن شرایط سخت‌تری پیش روی شماست. دلیل این مسئله این است که این وام‌ها نسبت به تسهیلات خرید مسکن، دارای مدت بازپرداخت کم‌تری هستند و معمولاً دو ساله‌اند و نرخ سودشان نیز بالاتر است. بنابراین بانک‌ها بیشتر به دنبال منافع خود هستند تا تأمین مسکن برای مردم.

عقبایی ادامه داد: در مورد مدت زمان خانه‌دار شدن در ایران داده‌های مختلفی موجود است، اما اگر بخواهیم با دقت بیشتر صحبت کنیم، باید به نوع مسکن و قدرت خرید خانوار نیز دقت کنیم. فرض کنید یک آپارتمان ۷۰ متری با میانگین قیمتی ۷۰ میلیون تومان در تهران تقریباً ۵ میلیارد تومان ارزش دارد، در حالی که قیمت متوسط در پایتخت به متری ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.

یک کارمند ایرانی باید ۱۵ سال تمام حقوق خود را پس‌انداز کند تا صاحب خانه شود

وی تشریح کرد: اگر کارمندی با حقوق ماهیانه ۳۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، درآمد سالانه او ۳۶۰ میلیون تومان می‌شود. حال اگر بخواهد ۵ میلیارد تومان برای خرید چنین آپارتمانی تأمین کند، به‌نحو تقریبی باید به مدت ۱۴ تا ۱۵ سال تمام حقوق خود را بدون هیچ هزینه‌ای پس‌انداز نماید، به شرط آنکه در این بازه زمانی تورمی نیز به وجود نیاید و قیمت مسکن نیز تغییر نکند.

رئیس پیشین اتحادیه املاک تأکید کرد: این محاسبه نشان‌دهنده شکاف قابل توجهی بین درآمد خانوار و قیمت مسکن در کشور است و در حال حاضر، خانه‌دار شدن برای بسیاری از اقشار جامعه به رویایی دور از دسترس تبدیل گردیده است.

این کارشناس با اشاره به روند صعودی قیمت مسکن در سال‌های اخیر، بیان کرد: بازار مسکن از سال ۱۴۰۰ به بعد، شاهد حجم بالایی از معاملات سرمایه‌ای نسبت به معاملات مصرفی بوده است، به‌طوری‌که اکنون خریدهای مصرفی کمتر از ۱۰ درصد کل معاملات را تشکیل می‌دهد.

شکاف بین درآمد خانوار و قیمت مسکن به طرز بی‌سابقه‌ای افزایش یافته است

او افزود: کاهش قدرت خرید مردم باعث افت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده است، هرچند این یک پیشرفت مثبت محسوب می‌شود، چراکه ورود سرمایه‌های با نیت سوداگری و افزایش قیمت، موجب شکاف طبقاتی و تنش در بازار می‌شود.

این کارشناس بر لزوم وجود یک فرمول منطقی برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن و قیمت‌ها تأکید کرد و گفت: بسیاری از افراد بدون در نظر گرفتن واقعیات موجود، از افزایش قیمت مسکن سخن می‌گویند، در حالی که همه مؤلفه‌های ساخت نظیر مصالح ساختمانی، صدور پروانه‌ها، انشعابات و هزینه دستمزد کارگران در حال افزایش هستند.

سود‌های بالای ۳۰ درصد در ساخت‌وساز، حباب قیمتی ایجاد می‌کنند

عقبایی خاطرنشان ساخت: ما نمی‌گوییم که قیمت مسکن نباید افزایش یابد، بلکه باید مشخص شود که هزینه واقعی ساخت یک واحد چقدر است و چه مقدار سود منطقی برای سازنده قابل قبول خواهد بود. به نظر من، اگر سود سازنده بین ۲۰ تا ۳۰ درصد در نظر گرفته شود، می‌توان او را عادلانه دانست؛ اما زمانی که سود از این مقدار فراتر می‌رود، بازار دچار حباب قیمتی می‌شود.

وی افزود: با در نظر گرفتن سود بانکی ۱۸ تا ۲۰ درصد، می‌توان گفت حباب بازار در زمانی تخلیه می‌شود که سود تولید مسکن به زیر ۳۰ درصد برسد، در حالیکه در حال حاضر سود حاصل از تولید و فروش مسکن به‌مراتب بالاتر از این مقدار است؛ چه در تهران و چه در سایر شهرهای بزرگ.

محاسبات نادرست سهم زمین، یکی از عواملی است که به جهش کاذب قیمت مسکن منجر می‌شود

این کارشناس اظهار داشت: هزینه تولید به‌طور متوسط برای هر مترمربع مسکن بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که ساختمان‌های لوکس از این محاسبه مستثنی هستند. سهم زمین نیز باید در قیمت تمام شده به‌صورت واقعی محاسبه شود، نه اینکه کل زمین به نام یک واحد نوشته شود.

عقبایی ادامه داد: مثلاً اگر زمینی به مساحت ۳۰۰ متر برای ساخت ۱۰ واحد آپارتمان مورد استفاده قرار گیرد، سهم هر واحد از این زمین تنها ۳۰ متر خواهد بود، نه ۳۰۰ متر. بنابراین هنگام محاسبه قیمت تمام‌شده باید هزینه‌های ساخت به‌علاوه سهم واقعی زمین و سود ۳۰ درصدی در نظر گرفته شود. در شرایط کنونی، قیمت‌ها فراتر از این محاسبه واقعی است و این خود نشان‌دهنده عدم تخلیه حباب قیمتی است.

نگاه سوداگرانه مانع از تخلیه حباب قیمتی می‌شود

وی تصریح کرد: نگاه سرمایه‌ای در بازار مسکن عامل اصلی تورم قیمتی است، گفت: سودجویان تمایل به سود ۲۰ تا ۳۰ درصد ندارند و به‌دنبال سودهای کلان هستند. این مسئله باعث می‌شود که بازار مسکن همواره از تعادل خارج شود.

رئیس سابق اتحادیه املاک خاطرنشان کرد: اگرچه مسکن یک کالا کاملاً داخلی است و تحریم‌ها یا مناقشات بین‌المللی تأثیر مستقیمی بر آن ندارند، اما تأثیرات روانی ناشی از تحولات سیاسی و اقتصادی بازارهای دیگر همچون ارز و طلا بر رفتار سرمایه‌گذاران این حوزه مشهود است. افزایش نرخ دلار یا طلا به‌راحتی اثر خود را بر بازار مسکن هم خواهد گذاشت، زیرا در ایران، مسکن دیگر یک کالای مصرفی نیست، بلکه به یک کالا سرمایه‌ای تبدیل گردیده است.

این کارشناس یادآور شد: در حال حاضر، به‌دلیل کمبود تقاضای مؤثر، قدرت فروشندگان بسیار بیشتر از خریداران است و قیمت‌های واقعی با قیمت‌های اعلام شده تفاوت فاحشی دارد. طی ماه‌های اخیر، قیمت مسکن روند کاهش را طی کرده و هنوز ظرفیت برای کاهش بیشتر وجود دارد، زیرا فاصله بین قیمت واقعی و قیمت حبابی به طور حدی زیاد است.

وی گفت: در وضعیت کنونی، باید به سمت سیاست‌هایی حرکت کنیم که بر اساس واقعیت‌های اقتصادی کشور باشد، زیرا تأثیر مستقیم تحریم‌ها بر قیمت مسکن چندان قابل مشاهده نیست و بیشتر این اثرات روانی ناشی از تحولات پروژه‌ها در بازارهای موازی نظیر ارز و طلابرانگیخته می‌شود.

رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: نظارت‌هایی که از سوی ابرقدرت‌ها بر رفتار بانک‌ها و سوداگران بازار می‌تواند اعمال شود، در تنظیم رفتار بازار اثرگذار است، اما متأسفانه برخی افراد در حوزه مسکن به‌جای نگاه ملی، با دیدگاه‌های شخصی یا تجاری خود بیاناتی را مطرح می‌کنند. مسأله مسکن یک مسئله ملی است و نباید منافع شخصی بر آن تأثیر بگذارد.

قیمت واقعی مسکن را امروز خریدار معین می‌کند، نه فروشنده

عقبایی تصریح کرد: در شرایط کنونی، کف قیمت مسکن نه توسط فروشندگان که توسط خریداران تعیین می‌شود، زیرا قدرت خرید مردم افت کرده و قیمت‌های اعلامی فروشندگان با قیمت‌های واقعی اختلاف محسوسی دارد. به بیانی عامیانه، قیمت مسکن در حال حاضر به اندازه پولی است که خریدار حاضر است بپردازد، نه مبلغی که فروشنده مطالبه می‌کند.

حجم معاملات به پایین‌ترین سطح ۱۰ سال اخیر رسیده است

وی ادامه داد: بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که روند قیمت مسکن در کف بازار سیر نزولی دارد، چراکه کاهش قدرت خرید مردم و افت سرمایه‌گذاری جدید در این بخش، عملاً بازار را به سوی رکود کشانده است. هرچند آمارهای رسمی بانک مرکزی شاخص‌ها و معیارهای دیگری را برای سنجش تورم مسکن مدنظر قرار می‌دهند، اما واقعیت این است که حجم معاملات به کمترین حد خود در طی یک دهه اخیر رسیده است.

دولت باید با واگذاری زمین، هزینه‌های ساخت مسکن را کاهش دهد

این کارشناس بازار مسکن با اذعان به رکودی بودن وضعیت موجود بازار، بیان کرد: تا پایان سال جاری، ظرفیت قابل توجهی برای افزایش قیمت‌ها وجود ندارد، قدرت خرید مردم مانع از رشد قیمت‌ها می‌شود و همچنین زیرساخت‌های اقتصادی کشور چنین رشدی را ممکن نمی‌سازد. افزایش غیرمعقول قیمت‌ها تنها قفل و ایستایی بازار را تشدید می‌کند.

او افزود: هم‌اکنون فروشندگان واقعی، واحدهای خود را با سود کمتری ارائه می‌دهند و سازندگانی که به راستی سازنده هستند، نیز تا حدی قیمت حبابی را کاهش داده‌اند.

واقعیت بازار مسکن باید به‌صورت شفاف بیان شود و نه با وعده‌های غیرواقعی

رئیس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: نباید مردم را در حالت نگرانی قرار دهیم و در عین حال با وعده‌های غیر واقعی دل‌خوشی‌های بی‌اساسی ارائه کنیم. واقعیت بازار مسکن باید به‌طور صادقانه بیان شود و منافع حرفه‌ای یا جناحی نباید در تحلیل‌ها تأثیرگذار باشد.

او با اشاره به وظیفه دولت در قانون اساسی برای تأمین مسکن مناسب برای همه دهک‌های جامعه، گفت: دولت باید با حمایت از انبوه‌سازان، ارائه زمین و کاهش هزینه‌های تمام‌شده، زمینه عرضه مسکن مصرفی را فراهم آورد تا بازار از حالت سرمایه‌ای خارج شود.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: این تغییر رویکرد زمانی اتفاق می‌افتد که فعالیت‌های سوداگرانه و القای قیمت‌های غیر واقعی توسط برخی افراد و رسانه‌ها متوقف شود. مردم باید از واقعیت آگاه باشند و به هیچ وجه با تحلیل‌های غیر کارشناسی مورد نگرانی یا انتظارهای نادرست قرار نگیرند.

سود بانکی ۲۰ درصد و سود مسکن ۳۰ درصد؛ مابقی‌اش فقط حبابی است

عقبایی در خاتمه گفت: در شرایط کنونی که نرخ سود بانکی تقریباً بین ۱۸ تا ۲۰ درصد است، اگر سود تولید مسکن را در حدود ۳۰ درصد در نظر بگیریم، ارقام بالاتر از این مقدار به معنای وجود حباب در بازار است. به‌طورکلی، سودهای بیشتر از این مقدار واقعی نیستند و باید از بازار مسکن تخلیه شوند تا این بازار به تعادل و کارکرد مصرفی خود بازگردد.

کد خبر 

۲۲۳۲۲۵