سه پیشبینی درباره وضعیت قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴/ آیا روند کاهش قیمت واقعی مسکن همچنان ادامه خواهد یافت؟
پیشبینی وضعیت بازار مسکن ایران تا پایان سال ۱۴۰۴ تحت تأثیر سه عامل کلیدی قرار دارد: آینده تحریمها، آینده آتشبس و تورم داخلی. تجزیه و تحلیلها سه سناریوی متفاوت از ثبات و رونق تا سقوط عمیق را ارائه میدهند.
طبق گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، بازار مسکن ایران در یکی از عمیقترین رکودهای تاریخ خود به سر میبرد. آمارها نمایی بینظیر را به نمایش میگذارند: صدور تنها ۲۰۰۰ مجوز ساخت در بهار ۱۴۰۴ در تهران و تنها ۴۰۰۰ معامله در این مدت، نشاندهنده یک وقفه تقریباً کامل در فعالیتهای خرید و فروش و سرمایهگذاری در حوزه ساختوساز است. با این حال، این توقف بیش از آنکه ناشی از عوامل داخلی بازار باشد، نتیجه شکیبایی فعالان این بخش در برابر دو متغیر قوی غیراقتصادی است: آینده تحریمها و احتمال تنشهای نظامی.
فارس گزارش داده است: در این نوشته، سه سناریوی محتمل برای روند آینده بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ با توجه به این عوامل طراحی خواهد شد.
سناریوی اول: افق گشایش (توافق و خاتمه درگیریها)
این سناریو، خوشبینانهترین حالت ممکن را در نظر میگیرد و در دو شرط محقق میشود: نخست، حصول توافق در مذاکرات هستهای یا تمدید زمان برای جلوگیری از بازگشت تحریمهای شورای امنیت (مکانیسم ماشه) و دوم، تبدیل آتشبس فعلی به پایان کامل درگیریهای نظامی.
چنانچه این سناریو به وقوع بپیوندد، بازار مسکن مسیری مشابه سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ را دنبال خواهد کرد. در آن سالها، با امضای برجام، اقتصاد کلان به ثبات رسید. در نتیحه، بخش مسکن شاهد کاهش انتظارات تورمی، پایدار شدن قیمتها (میانگین رشد سالانه ۵ درصد) و افزایش چشمگیر سرمایهگذاری ساختمانی (بیش از ۱۰ درصد) بود. در این شرایط، بازار از رکود تورمی خارج شده و برای سازندگان (به دلیل پیشبینیپذیری اقتصادی) و همچنین خریداران مصرفی (به دلیل ثبات قیمتها) شرایط مساعدی فراهم میشود. روند نزولی ۱۵ درصدی «قیمت واقعی مسکن» که در ماههای اخیر شاهد آن بودهایم، متوقف شده و به تدریج به سمت تعادل حرکت خواهد کرد.
سناریوی دوم: افق تقابل (پیچیدگی تحریمها)
این سناریو بر مبنای عدم حصول توافق و پیچیدهتر شدن شرایط تحریمها استوار است. در این زمینه، باید بین دو حالت تمایز قائل شد:
الف) تحریم بدون تنش نظامی: اگر تحریمها تشدید شوند، اما ریسک درگیری نظامی از بین برود، بازار به مدل سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ بازمیگردد. در آن زمان، مسکن به پناهگاه حفظ ارزش پول در برابر تورم و افزایش قیمت ارز تبدیل شد. در پی این موضوع، قیمتهای اسمی مسکن به طور قابل توجهی رشد کرد (میانگین رشد واقعی سالانه ۳۷ درصد)، اما در عوض سرمایهگذاری ساختمانی کاهش یافت (میانگین افت سالانه ۷ درصد). در این حالت، رکود تورمی تشدید شده و بازار تحت سلطه خریدهای سرمایهای و سفتهبازی قرار میگیرد و مصرفکنندگان واقعی به عنوان بازندگان اصلی شناخته میشوند.
ب) تحریم همراه با تنش نظامی: این بدترین سناریوی ممکن به شمار میآید. همانطور که تجربه جنگ ۱۲ روزه و ماههای پس از آن نشان داد، شرایط نظامی، ویژگی «پناهگاه امن بودن» را از ملک میگیرد. در این وضعیت، سرمایهها از بخش مسکن خارج شده و رکود معاملات و ساختوساز عمیقتر میشود و کاهش قیمت واقعی مسکن همچنان ادامه خواهد یافت.
سناریوی سوم: افق ابهام (پایان جنگ، تداوم تحریم)
در این سناریو، وضعیت آتشبس مشخص میشود و جنگ به طور کامل خاتمه مییابد، با این حال، پرونده تحریمها همچنان پیچیده و باز باقی میماند. با حذف ریسک نظامی، رکود سنگین فعلی تا حدی کاهش یافته و روند کاهش قیمت واقعی مسکن متوقف یا کند میشود. بازار از حالت «انجماد» خارج شده و به وضعیت پیش از فروردین ۱۴۰۳ بازمیگردد. اما به دلیل ادامه فعالیت محرکهای تورمزا ناشی از تحریمها، احتمالاً بازار در همان الگوی رکود تورمی سناریوی دوم (حالت الف) باقی خواهد ماند.
این سناریو حاکی از آن است که پایان جنگ یک شرط لازم برای خروج از بحران فعلی به شمار میآید، اما به تنهایی کافی نخواهد بود.
نتیجهگیری: بازاری در انتظار نشانههای سیاسی
تجزیه و تحلیل این سه سناریو نشان میدهد که متغیرهای داخلی بازار مسکن نظیر «قدرت خرید» و «هزینه تولید» در حال حاضر در برابر چالشهای غیراقتصادی جنگ و تحریم، تأثیر چندانی ندارند. بازار مسکن ایران عملاً تحتتأثیر سیاستهای خارجی و تحولات منطقهای قرار گرفته و فعالان این حوزه بیش از آنکه به شاخصهای اقتصادی توجه کنند، به اخبار سیاسی خیره شدهاند. تا زمانی که این ابهامات برطرف نشود، انتظار خروج پایدار از رکود بیسابقه کنونی چندان منطقی به نظر نمیرسد.
۲۲۳۲۲۵
