هزینههای غیرمعقول اجاره و رهن اتاق در تهران؛ ۱۵۰ میلیون تومان رهن و ۲۳ میلیون تومان اجاره!
تحلیل وضعیت اجاره اتاق در تهران نشان میدهد که گزینههای اقتصادی قبلی، مانند پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که روزی به عنوان راهکاری مقرونبهصرفه جهت اجارههای کوتاهمدت شناخته میشدند، حالا با رهنی بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانهای بین ۱۶ تا ۲۳ میلیون تومان عرضه میشوند و بخش قابل توجهی از متقاضیان با مشکلات مالی مواجه شدهاند.
بر اساس گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، بازار مسکن در تهران در سالهای اخیر شاهد فشارهای تورمی و افزایش بیسابقه قیمتها بوده است، به طوری که تامین مسکن برای اقشار کمدرآمد، به ویژه دانشجویان و کارمندان غیربومی، به معضلی اساسی تبدیل گشته است. حتی گزینههای قبلی اقتصادی، مانند پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که زمانی مدلی به صرفه برای اجارههای موقت به حساب میآمدند، اکنون تحت تأثیر افزایش هزینهها به نقطهای رسیدهاند که برای همه متقاضیان جوابگو نیستند.
اعتماد نوشت: بررسیهای انجام شده نشان میدهد که افزایش قیمتها تنها ناشی از افزایش عمومی قیمتها یا قیمت مصالح ساختمانی نیست، بلکه عوامل گوناگونی مانند انتظارات تورمی موجران، توان مالی مستاجران، وضعیت اشتغال و تغییرات در نحوه زندگی افراد در این گرایش مؤثر هستند. به ویژه محدویت مالی مستاجران باعث شده تا واحدهای بزرگ تقسیم به واحدهای کوچکتر شوند و برخی افراد با توان مالی کمتر بتوانند به طور مشترک از آنها استفاده کنند؛ الگویی که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته متداول است، اما در ایران به خاطر شرایط فرهنگی و اقتصادی، پدیدهای تازه و نوظهور حساب میشود.
تحلیل وضعیت اجاره اتاق در تهران نشان میدهد که حتی گزینههای اقتصادی سابق از جمله پانسیونها و اتاقهای تکنفره، که یکزمانه به عنوان راهحلی مقرونبهصرفه برای اجارههای کوتاهمدت شناخته میشدند، اکنون با ودیعهای بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و اجارهای بین ۱۶ تا ۲۳ میلیون تومان در دسترس هستند و بخشی قابل توجه از متقاضیان به دلیل مسائل مالی با مشکلاتی مواجهاند.
تفاوت قیمت در مناطق شمالی و مرکزی تهران نیز قابل توجه است. به عنوان مثال، اجاره یک اتاق یک نفره بدون ودیعه در اطراف پارک ملت به ۲۵ میلیون تومان میرسد، در حالی که در مناطق مرکزی مانند میدان فردوسی، ودیعه و اجاره هر اتاق تقریباً ۹.۳ میلیون تومان است. همچنین در اطراف شریعتی و کریمخان، مقادیر ودیعه و اجاره به ترتیب ۵ الی ۱۰.۲ میلیون و ۱۴ الی ۱۰.۲ میلیون تومان گزارش شده است.
برای درک دقیقتر از این روند، «اعتماد» با هوشنگ فروغمنداعرابی، کارشناس بازار مسکن، گفتوگو میکند تا دلایل افزایش قیمت اجاره واحدهای کوچک و خانههای موقت و تغییرات تقاضا در بازار اجاره تهران را بررسی نماید.
فروغمنداعرابی در مورد ظهور واحدهای کوچکمقیاس و خانههایی که به صورت اجاره تختی عمل میکنند، مانند خوابگاههای دانشجویی-کارمندی، توضیح میدهد که این واحدها به صورت تقاضامحور عمل کرده و نمیتوان آنها را جزو بازارهای کاذب به حساب آورد. به گفته وی، بازار کاذب معمولاً در جایی شکل میگیرد که تقاضای واقعی وجود نداشته باشد و صرفاً انگیزه سرمایهگذاری حاکم باشد، اما در این بخش، تقاضا تحت تأثیر نیاز واقعی بستری برای اجاره تخت یا اتاقهای کوچک با کیفیت بالاست و قیمتها نمیتوانند غیرواقعی به نظر آیند. این کارشناس افزود که دلایل افزایش قیمت واحدهای کوچک و خانههای موقت عمدتاً به خاطر تورم عمومی و افزایش شاخص قیمت اجارههاست. به گفته او در سالهای اخیر، علاوه بر دانشجویان، گروهی از افرادی که تمایل دارند مستقل از خانواده زندگی کنند نیز از این نوع واحدها بهره میبرند. همچنین عرضه واحدهای باکیفیت و امکانات برتر نسبت به قبل در این بازار مشاهده میشود که خود یکی دیگر از دلایل افزایش قیمتهاست. این واقعیت حاکی از آن است که بازار واحدهای کوچکمقیاس و موقت هم از لحاظ تقاضا و هم از لحاظ کیفیت در حال دگرگونی و پیشرفت است.
تحول الگوی اجارهنشینی در تهران
چگونه الگوی اجارهنشینی در تهران دگرگون شده است؟ فروغمنداعرابی به تفکرات فصلی در بازار اجاره اشاره کرده و توضیح میدهد: «یکی از دلایلی که باوجود کاهش تقاضا در نیمه دوم سال، اجارهها کاهش نمییابند، به روش ورود دانشجویان به تهران بازمیگردد. تعداد زیادی از دانشجویان تمایل دارند در واحدهایی با کیفیت بالاتر از خوابگاهها زندگی کنند. در گذشته، پانسیونها این نقش را ایفا میکردند، اما اکنون این پانسیونها نیز دارای ویژگیها و کیفیتهای متفاوتتری هستند و بهطور پخش در مناطق شمالی و مرکزی شهر وجود دارند.» او اضافه میکند: «این روند، نشاندهنده شکلگیری نیاز جدید برای افرادی است که تمایل دارند بهصورت مستقل زندگی کنند و مکان اجارهای آنها نزدیک به محل کار یا تحصیل یا کیفیت خاص زندگی شهری باشد. این نوع پراکندگی در بازار پاسخگو نیازهای تازهتری است که شکل گرفته است.» از سوی دیگر، فروغمنداعرابی به نحوه عرضه این واحدها توسط موجران اشاره میکند: «این واحدها بهسرعت عرضه میشوند و موجران را قادر میسازد با سرعت بیشتری به درآمد برسند و مشکلات کمتری را تجربه کنند. به نظر میرسد که سیاستگذاران در حوزه تنظیم بازار اجاره توجه لازم به این نوع عرضه ندارند، و در اینجا موجران با ابتکار عمل خود، نوع جدیدی از واحدهای اجارهای را شکل دادهاند که مستقل از فرآیندهای سنتی اجارهنشینی عمل میکنند. قراردادهای این واحدها غالباً متفاوت است و در برخی موارد حتی فاقد قرارداد رسمی هستند.» این کارشناس بازار به تغییر در سبکی از زندگی اشاره میکند و اظهار میدارد: «این الگوی جدید نهتنها قراردادهای مختلفی دارد و موجر سریعتر به درآمد میرسد، بلکه نشاندهنده تحول در سبک زندگی دارد؛ بسیاری از مستاجران تمایل دارند در خانوادههای کوچک یا بهطور مستقل زندگی کنند و کیفیت زندگی شهری برای آنها بسیار حائز اهمیت است. این تحول، بهعنوان ویژگی اصلی تقاضای جدید در بازار مسکن شناخته میشود.
او درباره تأثیر توان مالی مستاجران توضیح میدهد: «این مدل قبلاً نیز وجود داشته اما با کیفیتی کمتر و انتشار محدودی عرضه میشد. اما امروزه افزایش قیمت مسکن و نوسانات ارزی، موجران را وادار کرده تا انتظار درآمد بیشتری از اجارهها داشته باشند. امکان پرداخت مستاجران یکی از عوامل کلیدی است؛ مستاجران همواره در جستجوی اجاره با کمترین هزینه ممکن هستند، در حالی که موجران در تلاش برای افزایش درآمد خود هستند. این موضوع منجر به تقسیم واحدهای بزرگ به واحدهای کوچکتر و زندگی مشترک گروهی از مستاجران با توان مالی کمتر شده است.
بر اساس گفتههای فروغمنداعرابی، این الگو که در کشورهای مختلف رایج است، در ایران کماکان کمتر شناختهشده است، اما وضعیت اقتصادی و فرهنگی کنونی باعث شده است که افراد به این شیوه اجاره روی آورده و آن را بپذیرند یا حتی ترجیح دهند.
او تأکید میکند: «این الگوی جدید بهطرز چشمگیری وابسته به سطح درآمد مستاجران است. افزون بر اینکه تحت تأثیر نوع شغل افراد در کلانشهرها قرار دارد؛ برای مثال، رانندگان تاکسیهای آنلاین، برای دسترسی به مشاغل و درآمد خود واحدهای مسکونی را بهصورت مشترک اجاره میکنند. بدین ترتیب این شیوه سکونت تا حد زیادی تحت تأثیر اشتغال و درآمد مستاجران قرار دارد و بررسی این بازار بدون در نظر گرفتن جوانب شغلی امکانپذیر نیست.»
فروغمنداعرابی درباره تأثیر غیرمستقیم تورم مصالح ساختمانی نیز میافزاید: «در مورد بازار مصالح ساختمانی باید اشاره کرد که هرچند تورم در این بخش بهدلیل رکود در اجرای ساختوساز تا حدی مقید مانده است، اما بازار اجاره همچنان در معرض تأثیر آن قرار دارد. قیمت مسکن معمولا تحت تأثیر هزینههای مصالح ساختمانی قرار دارد و بر همین اساس، اجارهبها نیز افزایش مییابد. مالکان در هنگام تمدید قرارداد یا قراردادهای جدید، تلاش میکنند قیمتی متناسب با ارزش حال حاضر ملک و افزایش هزینههای ساخت و ساز تعیین نمایند. به همین دلیل، حتی با اینکه افزایش قیمت مصالح مانند سیمان چندان چشمگیر نبوده، تأثیرات تورمی آنها در بازار اجاره بهصورت غیرمستقیم قابل مشاهده است و میتوان آن را نوعی تورم دانست.»
این بازار واقعیتمحور و تقاضامحور است
تحلیل هوشنگ فروغمند اعرابی مشخص میکند که بازار اجاره خانههای موقت در تهران همواره تحت تأثیر ترکیبی پیچیده از عوامل اقتصادی، تغییرات سبک زندگی و فرصتهای شغلی قرار داشته و این روند میتواند نمایی جدید از اجاره در تهران را ارائه دهد؛ بازاری که در آن نیاز واقعی مستاجران و تقاضا برای واحدهای کوچک با کیفیت بالا از اولویتهای اصولی آن محسوب میشود و سیاستگذاریهای مرسوم نتوانستهاند به سرعت با تحولات آن یکسان شوند.
این بازار تقاضامحور و واقعی است و نیاز مستاجران به واحدهای کوچک، تکنفره یا چندنفره، محرک اصلی رشد آن به حساب میآید. افزایش قیمتها در این بازار تنها ناشی از تورم یا هزینه ساخت مسکن نیست؛ بلکه عواملی اضافی مانند بهبود کیفیت واحدها، پراکندگی جغرافیایی مناسب، دسترسی به خدمات و تمایل مستاجران به زندگی مستقل با رعایت کیفیت زندگی شهری نیز در این رشد تأثیرگذارند. ظهور این الگوی جدید، دلیلی بر انعطافپذیری بازار اجاره در پاسخ به تغییرات نیاز مستاجران، به ویژه در واکنش به افزایش حیرتانگیز اجارههاست. وجود قراردادهای متنوع، عرضه سریعتر واحدها و امکان تقسیم واحدهای بیشتر به واحدهای کوچکتر، به موجران این امکان را میدهد تا با حداقل ریسک درآمد کسب کنند و در عین حال مستاجران با محدودیتهای مالی به مسکن دسترسی یابند. این روند همچنین نشاندهنده تغییر در سبک زندگی شهری و رفتار مصرفی مستاجران است؛ گروههایی که بهطور فزایندهای بر زندگی مستقل، کیفیت بالاتر مسکن و نزدیکی به محل کار یا تحصیل تأکید دارند. علاوه بر این، تجربه تهران میتواند الگویی برای دیگر کلانشهرها باشد؛ بازاری که در آن توازن بین نیاز واقعی، توان مالی مستاجران، انعطاف موجران و کیفیت واحدها، نقش کلیدی در پایداری و ثبات بازار اجاره بازی میکند. در این شرایط، سیاستگذاران و برنامهریزان شهری نیازمند تحلیل دقیق رفتار مستاجران، روندهای پراکندگی جغرافیایی و تغییرات در سبک زندگی شهری هستند تا راهکارهای مؤثری برای مدیریت عرضه و تقاضا ارائه دهند و بتوانند با تحولات به سرعت سازگار شوند و از فشارهای مالی و کمبود مسکن برای اقشار کم درآمد بکاهند. به طور کلی، بازار اجاره اشتراکی و کوتاهمدت خانه و پانسیون در تهران نه تنها بازتابدهنده عواقب تورم و عوامل اقتصادی است، بلکه محیطی پویا و انعطافپذیر برای پاسخگویی به نیازهای متنوع مستاجران و تطبیق با تغییرات فرهنگی و اجتماعی را فراهم میآورد؛ بازاری که به وضوح و با ثبات آینده اجاره در پایتخت را تعیین خواهد کرد و الزامات توجه همزمان به همه ابعاد اقتصادی، اجتماعی و ساختاری را برای تصمیمگیرندگان و فعالان بازار مسکن روشن میسازد.
۲۲۳۲۲۵
