آیا پایان راه نهضت ملی مسکن فرارسیده است؟/ اخطار جدی در مورد عواقب یک پیشنهاد از سوی وزارت راه و شهرسازی

ایران خبرگزاری به نقل از بهزاد عمران‌زاده، کارشناس حوزه مسکن، اعلام کرد که پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای حذف تبصره یک ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم توسعه، به نوعی یک استراتژی و راهکار قانونی برای دستیابی به اهداف برنامه محسوب می‌شود. اگر فعالیت‌های ما در حوزه مسکن، معماری و شهرسازی مطابق برنامه‌ای است که بر مبنای آخرین سند قانونی موجود یعنی برنامه هفتم توسعه طراحی شده، ضروری است که به الزامات آن پایبند بمانیم.

او همچنین بیان کرد: بر اساس اهداف مشخص شده در برنامه هفتم، انتظار می‌رفت که نرخ دسترسی به مسکن تا پایان این برنامه به ۷.۵ سال کاهش یابد. همچنین پیش‌بینی گردیده که سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور تولید گردد. در واقع، تبصره یک یا اضافه شدن دو دهم درصد به ظرفیت سکونتگاهی کشور، جزء الزامات دستیابی به اهداف برنامه به شمار می‌آید.

عمران‌زاده با تأکید بر این که ابتدا باید مشخص شود که آیا برنامه هفتم را به عنوان نقشه راه توسعه کشور می‌پذیریم یا خیر، تصریح کرد: به نظر می‌رسد که رئیس‌جمهور محترم اعلام کرده‌اند که هیچ برنامه‌ای جداگانه ندارند و همان قانون برنامه هفتم توسعه مبنای عمل دولت خواهد بود. همچنین وزیر راه و شهرسازی نیز بر اهمیت اجرای نهضت ملی مسکن و برنامه هفتم تأکید دارند.

او ادامه داد: اگر رئیس‌جمهور و وزیر راه و شهرسازی مدعی هستند که برنامه هفتم باید به اجرا درآید و مبنای کار دولت قرار گیرد، در این صورت، تبصره یک ماده ۵۰ و افزوده شدن ۳۳۰ هکتار به ظرفیت سکونتگاهی کشور، مسیر عملیاتی کردن اهداف برنامه محسوب می‌شود.

حذف تبصره یک ماده ۵۰ ضربه‌ای به نهضت ملی مسکن است

این کارشناس مسکن در ادامه به ارتباط این موضوع با طرح نهضت ملی مسکن اشاره داشت و گفت: هدف اصلی نهضت ملی مسکن، کاهش هزینه‌های ساخت و ساز از طریق تأمین زمین بدون هزینه است. بندی که در قانون برنامه هفتم توسعه وجود دارد، در واقع به تسهیل اجرای قانون جهش تولید مسکن کمک می‌کند. بنابراین، اگر این بند حذف شود، اجرای برنامه جهش تولید مسکن که بر اساس نهضت ملی مسکن طراحی شده است، عملاً با اختلال روبرو خواهد شد.

او افزود: در حال حاضر، نهضت ملی مسکن نیز با مشکلاتی مواجه است و اطلاعات دقیقی درباره نحوه عملکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی در زمینه توزیع مسکن وجود ندارد. در خصوص هزینه‌های آماده‌سازی زمین‌ها نیز برخی نظریات مطرح می‌شود که از دیدگاه من نادرست است.

عمران‌زاده تأکید کرد: وزارت راه و شهرسازی به دلیل مقدار زمین و دارایی‌هایی که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن دارد، به عنوان یکی از ثروتمندترین وزارتخانه‌ها در کشور شناخته می‌شود. لذا اگر این منابع به درستی مدیریت شوند، هیچ مانع مالی برای پیشبرد پروژه‌ها، به ویژه در حوزه مسکن، وجود نخواهد داشت.

وی ادامه داد: نکته کلیدی این است که باید مشخص کنیم آیا قصد داریم قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم را اجرا کنیم یا خیر. اجرای این قوانین نیازمند پایبندی به الزامات آن‌هاست. در حال حاضر، بیش از ۶۰ درصد هزینه مسکن به هزینه زمین مربوط می‌شود. با افزایش عرضه زمین در کشور، قیمت تمام‌شده مسکن کاهش می‌یابد و حذف این بند از برنامه هفتم، عملاً به معنای توقف سیاست کنترل قیمت از طریق ارائه زمین خواهد بود.

این کارشناس مسکن هشدار داد: وضعیت کنونی ایران به شدت با کمبود واحدهای مسکونی مواجه است. در کشور حدود هشت میلیون خانواده مستأجر وجود دارد، در حالی که هر سال زندگی‌های جدیدی آغاز می‌شود و نیاز به مسکن افزایش می‌یابد. با در نظر گرفتن رشد جمعیت، بحران بازار مسکن روز به روز شدیدتر می‌شود و هر اقدام غیرکارشناسی، مانند حذف تبصره یک ماده ۵۰، می‌تواند دستیابی به اهداف قانونی را با چالش‌های اساسی مواجه کند.

او به وضعیت نگران‌کننده شاخص دسترسی به مسکن در ایران اشاره کرد و گفت: در حال حاضر، بر اساس متوسط درآمد خانوار در سال ۱۴۰۲، شاخص دسترسی به مسکن بیش از ۱۵ سال برآورد می‌شود. به خوبی مشخص است که اگر شاخص دسترسی کمتر از پنج سال باشد، وضعیت مطلوب است، در حالی که بین پنج تا ده سال به عنوان وضعیت نامطلوب تلقی می‌شود و اگر بیش از ده سال باشد، به معنای وضعیت بحرانی است.

عمران‌زاده گفت: در کل کشور، به خصوص در تهران و دیگر کلان‌شهرها، از نظر شاخص دسترسی به مسکن در وضعیت بسیار بحرانی قرار داریم. سیاست‌گذاران نیز این وضعیت را درک کرده و بر همین اساس، قانون جهش تولید مسکن و فصل مربوط به مسکن در برنامه هفتم توسعه را تدوین کرده‌اند.

این کارشناس بازار مسکن افزود: سوال این است که آیا ما به بحرانی بودن وضعیت مسکن اعتراف داریم یا خیر؟ اگر قبول داریم و می‌دانیم که یکی از عوامل اصلی افزایش هزینه ساخت، قیمت زمین است، حذف تبصره یک ماده ۵۰ اقدامی غیرمنطقی و غیرعقلانی خواهد بود و به اختلال در اجرای برنامه‌ها و طرح نهضت ملی و قانون جهش تولید مسکن منجر می‌شود.

او یادآور شد: همچنین اگر تصمیم به حذف این بند گرفته‌ایم و عملاً طرح نهضت ملی مسکن را کنار گذاشته‌ایم، باید از دولت و وزارت راه و شهرسازی بپرسیم که در طول بیش از یک سال گذشته چه طرح جایگزینی ارائه شده است؟ چه برنامه عملیاتی یا راهبرد ملی مشخصی تاکنون به دولت، کارشناسان یا مجلس ارائه شده که نشان دهد دولت قصد دارد با رویکردی جدید به مدیریت بحران مسکن بپردازد؟

ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری پاسخگوی بحران چندمیلیونی مسکن نیست

این کارشناس در خصوص حذف تبصره ماده ۵۰ تأکید کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی به حذف این تبصره می‌اندیشد، باید همزمان با آن یک ایده عملیاتی، دقیق و مبتنی بر ریشه‌های واقعی بحران مسکن ارائه دهد، نه طرح‌های انتزاعی و غیرواقعی. به عنوان مثال، پیشنهاد ساخت ۷۵ هزار واحد استیجاری در مقیاس سه سال، به هیچ عنوان پاسخگوی بحران چندمیلیونی کمبود مسکن نیست و نخواهد توانست مشکلات جامعه را مرتفع سازد.

او تصریح کرد: به نظر می‌رسد یکی از بدترین تصمیمات ممکن از سوی دولت و وزارت راه و شهرسازی در شرایط فعلی، حذف تبصره یک ماده ۵۰ از برنامه هفتم توسعه باشد؛ زیرا این تصمیم نه تنها اوضاع را بهبود نخواهد بخشید، بلکه وضعیت را بحرانی‌تر خواهد کرد. کاهش عرضه زمین به طور مستقیم منجر به افزایش قیمت زمین و در نتیجه افزایش تورم در بخش مسکن خواهد شد.

عمران‌زاده خاطرنشان کرد: کاهش عرضه زمین سبب افزایش مجدد قیمت‌ها در بازار مسکن می‌شود و در نهایت دولت را از تحقق اهداف مشخص شده در بخش مسکن برنامه هفتم توسعه بازمی‌دارد. متأسفانه تسهیلاتی که بانک‌ها در حوزه مسکن اعطا می‌کنند، عملاً هیچ تأثیر مؤثری بر بازار نداشته و به گونه‌ای طراحی نشده‌اند که نیاز واقعی مردم به مسکن را تأمین کنند. به همین دلیل، در حوزه مالی نیز شاهد ضعف در سیاست‌گذاری و عدم هماهنگی کامل با اهداف برنامه هستیم.

این کارشناس مسکن ادامه داد: یکی از مشکلات عمده ما در زمینه مسکن، حضور گسترده بنگاه‌های اقتصادی بزرگ به ویژه بانک‌ها در حوزه زمین و مسکن است. بسیاری از زمین‌های کلان با کاربری مسکونی در شهرها، تحت مالکیت بانک‌ها قرار دارند و بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی خالی که اکنون بلااستفاده مانده‌اند نیز به این نهادها تعلق دارد.

او گفت: بانک‌ها از طرق مختلف، از جمله ایجاد شرکت‌های ساختمانی زیرمجموعه در حوزه مسکن، اقدام به بنگاه‌داری می‌کنند و به عنوان ذی‌نفعان اصلی بازار زمین و مسکن عمل می‌نمایند. این موضوع موجب تشدید بازار سوداگرانه زمین و مسکن شده است.

تخصیص ۸۰ درصد تسهیلات به شرکت‌های وابسته، انحراف بارزی از مأموریت بانکی

عمران‌زاده یادآور شد: ما نمونه‌هایی داشته‌ایم که برخی بانک‌ها به شدت در این زمینه فعالیت داشته‌اند؛ به عنوان مثال، بانکی که منحل شده، بیش از ۸۰ درصد تسهیلات خود را به شرکت‌های زیرمجموعه‌اش اختصاص داده بود، به این معنی که منابع بانکی عملاً برای پروژه‌های ساختمانی وابسته به خود مصرف شده است.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: زمانی که بانک‌ها در بازار مسکن ذی‌نفع هستند، تمایل چندانی برای حل مسئله مسکن از خود نشان نمی‌دهند. قانون جهش تولید مسکن مشخص کرده بود که بانک‌ها ۲۰ درصد از تسهیلات‌ خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند، اما در عمل همکاری لازم در این زمینه مشهود نبوده است. بانک‌ها با دارایی‌های زیاد خود، شرایط احتکار زمین و مسکن را فراهم کرده و به عنوان ابزاری مالی و مؤلفه‌هایی برای ترازنامه خود از این دارایی‌ها استفاده می‌نمایند.

او با بیان اینکه حضور بنگاه‌داری بانک‌ها نیازمند بررسی و کنترل ریشه‌ای می‌باشد، اظهار داشت: برای متعادل ساختن بازار مسکن، ضروری است که محدودیت‌های سنگینی برای حضور بانک‌ها و بنگاه‌های اقتصادی بزرگ در حوزه زمین و مسکن برقرار شود. در غیر این صورت، افزایش قیمت زمین و مسکن منجر به تشدید فشار در بازار اجاره خواهد شد؛ به طوری که بسیاری از مالکانی که هم اکنون با افزایش قیمت‌ها روبرو هستند، به ناچار فشار را به بخش اجاره منتقل خواهند کرد و این عمل به شدت جامعه کم‌درآمد را مورد فشاری مضاعف قرار خواهد داد.

عمران‌زاده در پایان خاطرنشان ساخت: تشدید فشارها بر حوزه مسکن ممکن است پیامدهایی اجتماعی و امنیتی نامطلوب به دنبال داشته باشد و به همین دلیل، نهادهای نظارتی از جمله مجلس و سایر ارگان‌ها باید در برابر اقدامات وزارت راه و شهرسازی حساسیت ویژه‌ای نشان داده و عواقب و تبعات آن را به دقت مورد بررسی قرار دهند.

۲۲۳۲۲۵