تحلیل کارشناس از آینده قیمت مسکن تا پایان سال/ تا چه مدت کاهش بی‌سابقه قیمت مسکن ادامه خواهد یافت؟
در بازار ملک تهران، روند کاهش قیمت‌ها در برخی نواحی شمالی که به‌طور معمول با سایر مناطق فاصله قیمتی معناداری داشته‌اند، آغاز شده است.
طبق گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، آگهی‌های فروش واحدهای مسکونی نشان‌دهنده افت قیمت در شمار معینی از این واحدها بوده و این موارد به نوعی به فروش «زیر قیمت» عرضه می‌شوند. تحلیلگران بر این باورند که بازار معاملات مسکن در حال حاضر از شرایطی خاص که پس از جنگ شکل گرفته، عبور می‌کند. در حالی‌که در طی یک دهه گذشته به‌طور مداوم شاهد افزایش قیمت مسکن بودیم، این سوال مطرح می‌شود که آیا باید منتظر افت بیشتر قیمت‌ها باشیم؟ و آیا این روند کاهشی پایدار خواهد بود؟
به نقل از ایران نوشت، کاهش قیمت‌ها به‌تدریج در بعضی از مناطق شمالی شهر تهران که همواره تفاوت قیمتی زیادی با سایر نقاط داشته‌اند، آغاز گردیده است. به عقیده فعالان حوزه مسکن، از آن‌جا که قیمت‌ها در مناطق گران‌قیمت شهر تهران همواره تأثیری روی میانگین قیمت کل شهر و حتی کشور داشته، به‌نظر نمی‌رسد افت قیمت‌ها در این مناطق حیرت‌انگیز باشد.
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، ادامه رکود و ثبات قیمت‌ها را ویژگی اصلی بازار مسکن تا پایان سال جاری اعلام کرد.
این کارشناس در مورد چگونگی تأثیرات وقایع جنگ بر بازار مسکن بیان می‌کند: «شرایطی پدید آمده که ریسک و خطر برای دارایی‌های ملکی فزونی یافته یا به عبارتی، ریسک سیاسی نگهداری دارایی‌های ملکی بیشتر شده، چرا که قابلیت نقدشوندگی این دارایی تحت تأثیر قرار گرفته است. بدین‌ترتیب، با کاهش نقدشوندگی، سرمایه‌های مردم به سمت بازارهای دیگر نقل‌وانتقال می‌یابد و به طور کلی سطح تقاضا نیز کاهش می‌یابد.»
یزدانی بر این باور است که: «کاهش تقاضا در زمینه مسکن به شکل عامی اتفاق افتاده، لیکن در مناطقی مانند تهران که در طول جنگ ۱۲ روزه، هدف اصلی حملات بودند، این کاهش تقاضا به طرز قابل‌توجهی بیشتر است. آن‌چه در بازار مسکن مشهود است، برخی واکنش‌های غیرمعمول است که به‌نظر می‌رسد موقتی باشد. در شرایط معمول بازار مسکن، نوسانات قیمتی در تهران می‌تواند بر تغییرات قیمتی در دیگر استان‌ها اثر بگذارد، اما پس از جنگ، کاهش قیمت‌ها در تهران ناشی از افت تقاضا به سمت نواحی امن‌تر در کشور رفته و بنابراین، این موضوع رشد تقاضا و قیمت‌ها در این نواحی را قابل پیش‌بینی کرده است.»
یزدانی متذکر می‌شود که کاهش تقاضا در تهران و ابهام ایجاد شده، باعث شده است که متقاضیان مسکن به مناطق شمالی کشور تمایل بیشتری نشان دهند. این احساس نگرانی در ذهن بخش وسیعی از جامعه، حس ناامنی را به‌دنبال داشته و بسیاری از کسانی که پیش‌تر در فکر ادامه سکونت در تهران بودند، به گزینه‌های دیگر روی آورده‌اند و این سطح تقاضا به سایر شهرها منتقل شده است.
او اضافه می‌کند: «به همین دلیل می‌توان به این نتیجه رسید که رکود موجود در بازار مسکن که در دو سال اخیر برقرار بوده، اکنون تشدید شده و به نظر نمی‌رسد که این شرایط به شکلی چشمگیر در آینده نزدیک تغییر کند یا آثار آن از بین برود. تداوم این نگرانی منجر به تداوم و تشدید رکود خواهد شد.»
به گفته یزدانی، قابلیت نقدشوندگی مسکن به‌مراتب کمتر از کالاهای سرمایه‌ای مانند طلا و ارز است، اما این ویژگی در حال حاضر به دلیل اوضاع جاری شدت یافته و تبدیل به عاملی برای خروج تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن شده است. عواملی از جمله کاهش تقاضای مصرفی به خاطر نگرانی‌ها و کاهش سرمایه‌گذاری به دلیل ریسک نقدشوندگی، چشم‌انداز قیمت مسکن را کاهشی ترسیم کرده است.
او ادامه می‌دهد: «هرچند پیش از جنگ، تمامی برآوردها نقطه‌نظر مثبتی در مورد نقدشوندگی املاک در سال جاری نداشتند، اما آغاز جنگ و بروز عوامل دیگر موجب شده است که بازار به سرعت به رونق نرسد. همانگونه که آمار فروش در روزهای اخیر نشان می‌دهد، بیشترین کاهش قیمت‌گذاری در حال حاضر مربوط به مناطق یا محله‌هایی در تهران است که در طی جنگ آسیب دیده‌اند و عملاً فاقد تقاضا برای خرید ملک در این نواحی هستند.»
وی خاطرنشان می‌کند: «پیش‌بینی می‌شود که با ادامه این وضعیت، قیمت واقعی مسکن در مسیر کاهشی قرار گیرد، اما قیمت اسمی به حالت خود باقی خواهد ماند. زمانی که قیمت اسمی ثابت بماند، اما تورم ادامه یابد، این بدان معناست که قیمت واقعی در حال کاهش است، اما باید توجه داشت که ریزش قابل‌توجهی در قیمت نسبی مسکن ایجاد نخواهد شد. با در نظر گرفتن چالش‌ها در زنجیره تأمین صنعت ساختمان و تأثیرات وقایع اخیر، کندی در چرخه فعالیت‌های ساختمانی مشهود است؛ بنابراین انتظار نمی‌رود که کاهش قیمتی در قیمت‌های اسمی صورت گیرد مگر در نواحی خاصی از کشور و به‌ویژه در تهران که کاهش قیمت‌ها را تجربه می‌کنند، اما نباید برای افزایش قیمت مسکن نیز امیدی داشت.»
او می‌افزاید: «هم‌اکنون سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن با چشم‌انتظاری به آینده نگاه می‌کند، به‌طوری‌که به دنبال همین عامل ریسک و نگرانی، ورود سرمایه‌گذاری جدید به این بخش با تأخیر همراه خواهد بود و همچنین سرعت پیشرفت پروژه‌های نیمه‌تمام نیز کاهش می‌یابد و عرضه نیز کساد خواهد شد، مگر اینکه ناگهان تحولات مثبتی در نظام سیاسی صورت گیرد.»
یزدانی همچنین تأکید کرد که فعالیت‌های ساخت و ساز حمایتی در راستای سیاست‌های دولت تداوم خواهد یافت، هرچند ممکن است با محدودیت‌های مالی مواجه شود. وی علت این مسأله را این‌گونه توضیح می‌دهد: «با توجه به شرایط فعلی، بخشی از پروژه‌های ساختمانی مربوط به برنامه‌های حمایتی همچنان با حمایت دولت ادامه خواهد داشت، اما به‌دلیل تعداد بالای واحدهای مسکونی آسیب‌دیده از جنگ که نیاز به بازسازی دارند، امکان تأمین مالی این طرح‌ها ممکن است با چالش‌هایی مواجه شود.»
کارشناس بازار مسکن پیش‌بینی خود از ادامه رکود در این بخش را قطعی دانسته و می‌گوید: «شواهد نشان‌دهنده این است که در صورت تداوم شرایط فعلی یا حتی ثبات سیاسی، حصول به رکود در بازار مسکن تا پایان تابستان غیرقابل اجتناب خواهد بود و افزایش قیمتی نیز متصور نخواهد بود. اگر صلح دائمی برقرار گردد و آرامش به بازار بازگردد، مسکن به اوضاع پیشین خود بازخواهد گشت که با وجود رکود ادامه‌دار است و انتظار می‌رود که با تغییرات شرایط، رکود همچنان در بازار مسکن تا پایان سال باقی بماند.»
وی اضافه می‌کند: «با تحقق ثبات سیاسی، به آرامی پیشرفت‌های بازار مسکن سرعت می‌گیرد و فعالیت‌های ساختمانی افزایش می‌یابد. شایان ذکر است که اکثر مشکلات بخش مسکن بر اساس چالش‌های اقتصادی و تصمیم‌سازی‌ها ریشه دارند. پس از ثبات سیاسی، در هنگام تغییر سیاست‌گذاری‌ها، به‌ویژه در زمینه بازسازی واحدهای آسیب‌دیده و ارائه کمک‌های فوری برای سکونت موقت، نیاز به توجه خواهد بود.
