مهمترین نکات حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت برای سازندگان و مالکان
بخش قابلتوجهی از پروندههای ملکی در دادگاهها به اختلافات قرارداد مشارکت در ساخت مربوط میشود. پروژههایی که گاهی سالها متوقف میمانند و سرمایههایی که راکد میشوند، فقط به این دلیل که از ابتدا نکات حقوقی ساده و کلیدی رعایت نشده و طرفین به وکیل ملکی متخصص دسترسی نداشتهاند. در این مقاله به زبان ساده به توضیح میدهیم که چه بندهایی را باید در قرارداد بگنجانید، چه خطرهایی را باید از همان روز اول ببندید و چگونه یک قرارداد شفاف و عادلانه بنویسید تا پروژهتان بدون دردسر و با سود واقعی به پایان برسد.
نکات کلیدی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت برای مالکان
شما زمین را میآورید و بزرگترین سرمایه زندگیتان را در اختیار سازنده میگذارید. برای همین باید از همان روز اول همه چیز را دقیق پیش ببرید. این موارد را حتماً چک کنید:
- سابقه و اعتبار سازنده را دقیق بررسی کنید
با مالکان پروژههای قبلی صحبت کنید. پروانه ساخت، پایانکار و صورتوضعیتهای تسویه قبلی را ببینید. یک سازنده بدسابقه میتواند زمین شما را سالها معطل کند.
- ارزش زمین و هزینههای ساخت را دقیق تعیین کنید
حتماً دو کارشناس رسمی دادگستری جداگانه ارزش زمین و هزینه ساخت را برآورد کنند. سهم شما (معمولاً ۵۰ تا ۷۰ درصد) بر اساس این اعداد مشخص میشود. بدون این گزارش، سازنده میتواند سهم شما را کم کند.
- یک داور مورد اعتماد کنید
یک وکیل قرارداد مشارکت در ساخت یا مهندس باتجربه را بهعنوان داور تعیین کنید تا در صورت اختلاف، کار به دادگاههای طولانی نکشد.
- وجه بلاعوض را حتماً بگیرید
مبلغ بلاعوض (پول نقد یا چک برای اجاره یا رهن خانه موقت) حق شماست. هرچه زمین شما موقعیت بهتری داشته باشد، مبلغ بیشتری میگیرید. این مبلغ را حتماً در زمان عقد قرارداد یا حداکثر شروع تخریب بگیرید.
- زمانبندی دقیق هر مرحله را بنویسید
از تاریخ شروع تخریب تا تحویل واحد، برای هر مرحله (گودبرداری، اسکلت، سفتکاری، نازککاری، اخذ پایانکار) تاریخ دقیق و جریمه روزانه مشخص کنید.
- انتقال سند به سازنده را مرحلهای کنید
هیچوقت کل ششدانگ را یکجا منتقل نکنید.
حقوق و تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
اگر شما بهعنوان سازنده یا سرمایهگذار وارد قرارداد مشارکت در ساخت میشوید، ریسکتان اصلاً کمتر از مالک نیست. شما میلیاردها تومان سرمایه میگذارید، اعتبار و اسمتان پای پروژه است و تمام مسئولیتهای فنی، شهرداری، بیمه و ایمنی کارگران هم روی دوش شماست. یک بند مبهم یا یک اشتباه کوچک میتواند کل سودتان را از بین میبرد یا حتی شما را بدهکار کند.
- برنامه زمانبندی اجرایی دقیق ارائه دهید
برنامه یا حداقل جدول زمانبندی مرحلهای را ضمیمه قرارداد کنید. این کار تعهد شما را محکمتر و قابل دفاع در دادگاه میکند.
- هزینههای شهرداری و نظام مهندسی را شفاف کنید
هزینههای جواز، عوارض شهرداری، بیمه، نظام مهندسی و آزمایش خاک و جوش را دقیق مشخص کنید که بر عهده کیست. معمولاً سازنده میپردازد، اما باید نوشته شود.
- حق واگذاری قرارداد به غیر را محدود کنید
اگر قصد واگذاری ندارید، این بند را کاملاً سلب کنید یا فقط با اجازه کتبی مالک اجازه دهید. در غیر این صورت ممکن است پروژه به شرکت ورشکسته واگذار شود.
- کیفیت مصالح و مشخصات فنی را دقیق بنویسید
جزئیات یا حداقل استاندارد مصالح (سیمان، میلگرد، کاشی، آسانسور و …) را در پیوست فنی قید کنید.
- مسئولیت رعایت قوانین شهرداری را بپذیرید
«هرگونه جریمه ناشی از تخلفات ساختمانی، اضافه بنا، کسری پارکینگ، تراکم اضافی و عدم رعایت ضوابط شهرداری، بهطور کامل بر عهده سازنده است.»، این بند در قرارداد مشارکت در ساخت خیلی مهم است. از رایجترین پروندههای وکیل شهرداری همین جریمههاست، جریمههایی که گاهی به چند صد میلیون تومان میرسد.
نکته مهم: جریمههای ناشی از تخلفاتی که با نقشههای مصوب و بدون توافق کتبی مالک انجام شود، بر عهده سازنده است.
نکات مشترک حقوقی مالک و سازنده که حتماً باید رعایت شود
علاوه بر نکاتی که هر طرف بهطور جداگانه باید رعایت کند، بخشهای مهمی از قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد که مستقیم به هر دو طرف مربوط میشود و شفاف نبودن آنها باعث بیشتر دعواهای سنگین و میلیاری میشود. در ادامه دقیقاً به این موارد کلیدی میپردازیم.
- سهم هر طرف را کامل و با جزئیات مشخص کنید
درصد مساحت مفید ساختمان، شماره واحدهای مسکونی و واحدهای تجاری، مشاعات، پشتبام، حیاط خلوت و حق استفاده از آنها را هم دقیق بنویسید. هرگونه ابهام بعداً به اختلاف جدی منجر میشود.
- بند تعدیل در برابر تورم را عادلانه تنظیم کنید
رایجترین و منصفانهترین روش این است که درصد قدرالسهم واحدها ثابت بماند، اما مبلغ بلاعوض و هزینههای اضافی احتمالی بر اساس شاخص بانک مرکزی یا قیمت روز مصالح تعدیل شود. این روش حقوق هر دو طرف را در برابر نوسانات بازار حفظ میکند.
- قرارداد را حتماً به صورت رسمی تنظیم کنید
یا مستقیماً در دفتر اسناد رسمی ثبت شود یا حداقل وکالتنامه رسمی بلاعوض و وکالت کاری لازم داشته باشد. قرارداد عادی در دعاوی قضایی از قدرت کافی برخوردار نیست.
- ساختمان را بیمه مسئولیت و آتشسوزی کنید
بیمه مسئولیت عمرانی و بیمه تمامخطر پیمانکاری الزامی است. نام مالک نیز بهعنوان ذینفع در بیمهنامه درج شود تا در صورت خسارت، حقوق او هم تأمین شود.
- انتقال سند و تنظیم تقسیمنامه را پس از اخذ پایانکار انجام دهید
تا زمانی که پایانکار صادر نشده، هیچ سند رسمی به نام سازنده منتقل نشود. این کار جلوی فروش پیش از موعد واحدهای سازنده و نیمهکاره رها کردن پروژه را میگیرد.
- شرایط فسخ قرارداد را متقابل و شفاف بنویسید
مثلاً اگر سازنده ظرف سه ماه کار را شروع نکند، مالک حق فسخ دارد و اگر مالک در صدور سند یا همکاری لازم تأخیر کند، سازنده هم حق فسخ خواهد داشت. میزان خسارت فسخ نیز دقیق تعیین شود.
- تمام پیوستها را امضا و جزو لاینفک قرارداد کنید
نقشههای مصوب شهرداری، مشخصات فنی مصالح، جدول زمانبندی دقیق، گزارش کارشناسی ارزش زمین و هزینه ساخت باید جداگانه امضا شود و به قرارداد ضمیمه شود.
اگر هنوز مطمئن نیستید که قراردادتان همه این موارد را درست پوشش داده یا نه، گروه حقوقی اقدامی آماده است تا قرارداد شما را بررسی کند. کافی است به eghdamilaw.com مراجعه کنید.
سخن پایانی
قرارداد مشارکت در ساخت باید از همان ابتدا کاملاً شفاف و عادلانه تنظیم شود، در غیر این صورت، هزینههای سنگین مالی و زمانی برای هر دو طرف به دنبال خواهد داشت. چه بهعنوان مالک و چه بهعنوان سازنده، شناخت دقیق نکات حقوقی ضروری است تا سرمایه و اعتبارتان در آینده حفظ شود.
