رکود بی‌سابقه در بازار املاک تهران؛ میانگین قیمت‌ها دیگر ارزش تحلیلی ندارد

به نقل از خبرآنلاین، بازار مسکن تهران در حال حاضر در یکی از سنگین‌ترین رکودهای تاریخ خود قرار دارد. این رکود نه فقط معاملات را به حداقل سطح در ده سال گذشته رسانده، بلکه به‌طور عملی توان محاسبه معتبر میانگین قیمت‌ها را نیز زیر سؤال برده است.

بر اساس گزارشی از تسنیم، آمارهای جدید وزارت راه و شهرسازی حکایت از این دارند که تا چند سال پیش، بازار به‌طور متوسط ماهانه بین ۷ تا ۸ هزار معامله مسکن را ثبت می‌کرد. در نیمه دوم سال ۱۴۰۲، این تعداد به‌طور میانگین بین ۳ تا ۴ هزار معامله در بازار مسکن تهران کاهش یافته است و اکنون این آمار به کمتر از ۱۰۰۰ معامله در ماه کاهش یافته است. کارشناسان معتقدند که این وضعیت ممکن است عواقب سنگینی برای اقتصاد کلان کشور به همراه داشته باشد.

نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، در این زمینه مطرح می‌کند که داده‌های ثبت‌شده در سامانه خودنویس نشان می‌دهد که در برخی از ماه‌ها، حتی حجم معاملات به ۴۰۰ مورد نیز تقلیل یافته است. این کاهش بی‌سابقه نه تنها نشانی از رکود شدید است، بلکه ابزارهای آماری برای اندازه‌گیری قیمت مسکن را به‌طور عملی غیر مؤثر کرده است.

او اضافه می‌کند که به علت افت شدید میزان معاملات، میانگین قیمت‌ها به شدت تحت تأثیر ویژگی‌های خاص هر معامله قرار می‌گیرد. برای نمونه، در یک ماه خاص، بیش از ۱۵۰ معامله از ۷۰۰ معامله به فروش واحدهای یک پروژه انبوه‌سازی در یک ناحیه خاص مربوط بوده که این امر میانگین قیمتی آن ماه را به‌طور مصنوعی جابه‌جا کرده است.

او با اشاره به عدم ثبت چنین حجمی از معاملات در ماه‌های آینده ادامه می‌دهد که در این شرایط، متوسط قیمت به شدت تحت اثر عوامل گمراه‌کننده قرار می‌گیرد و اعلام میانگین بهای معاملات انجام‌شده برای تعیین متوسط قیمت مسکن در سطح شهر، از لحاظ آماری دیگر قابل اعتماد نخواهد بود.

وی خاطر نشان می‌کند که تمام اطلاعات موجود پس از چند مرحله پردازش و تصفیه به مرکز آمار و بانک مرکزی ارسال شده، اما به دلیل کافی نبودن حجم داده‌ها و ترس از ارسال سیگنال‌های نادرست به بازار، این نهادها از انتشار آن خودداری کرده‌اند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تأکید می‌کند که واقعیت این است که حتی با داده‌های کنونی، برآوردهایی از قیمت‌ها قابل انجام است و روند کلی بازار نیز مشهود است، اما اتکا به این داده‌ها برای اعلام متوسط قیمت معاملات مسکن در تهران از نظر علمی و آماری قابل استناد نیست.

بر اساس گزارش تسنیم، بازار مسکن به شرایط رکود شدید رسیده است، به گونه‌ای که از یک سو، خریداران به خاطر کاهش قابل توجه قدرت خرید، قادر به ورود به بازار نیستند و از سوی دیگر، برخی از فروشندگان نیز در انتظار ثبات شرایط اقتصادی از عرضه واقعی امتناع می‌کنند.

نتیجه چنین وضعیتی، بازار نیمه‌جان و آماری نامعتبر است. ادامه این روند می‌تواند شرایط را برای بروز بحران‌های ساختاری در حوزه مسکن و صنایع وابسته به آن مهیا سازد.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، در اوایل ماه جاری به رکود بازار اشاره کرده و گفته است: مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌گذاری با ماهیت بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی سنگین است. بدین ترتیب، در شرایط بی‌ثباتی سیاسی، خانوارها و سرمایه‌گذاران از ورود به این بازار خودداری می‌کنند.

وی توضیح می‌دهد که عدم اطمینان به آینده، ترس از تخریب دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمت‌ها یا معرفی مالیات‌های جدید و ابهام در خصوص ثبات اقتصادی، مجموعاً تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای برای مسکن را به‌صورت هم‌زمان کاهش می‌دهد.

او افزود: نااطمینانی سیاسی و نهادی رکود بازار مسکن را به ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب‌پذیرتر و حقوق مالکیت در آن‌ها شکننده‌تر است، به‌شدت افزایش می‌دهد. وقتی ریسک کشور افزایش یابد، هر دو گروه اصلی متقاضیان مسکن، یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی، از بازار خارج می‌شوند.

کارشناس بازار مسکن گفت: “تقاضای معلق” یکی از نشانه‌های رکود در بازارهایی با ریسک بالا است و باعث قفل‌شدن معاملات و ایستایی در چرخه تولید و عرضه می‌شود.

عبده‌تبریزی با تأکید بر این نکته که رکود مسکن به‌دلیل ماهیت بلندمدت و وابستگی به ساختارهای اعتباری، عموماً مزمن و فرسایشی باقی می‌ماند، ادامه داد: بر خلاف بازار سرمایه که روزانه داده‌ها و قیمت‌های آن ثبت و بررسی می‌شود، در بازار مسکن، اطلاعات رسمی و به‌روز وجود ندارد و به همین خاطر، عمق رکود ممکن است از دید سیاست‌گذاران نیز پنهان بماند. اما این رکود تأثیرات خود را بر صنعت ساختمان، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده به وضوح نمایان می‌سازد.

وی اضافه کرد: در حال حاضر، سرمایه‌گذاران ملکی باید با نگاهی واقع‌بینانه به بازار بنگردند. فروش ملک به شدت دشوار شده و حجم معاملات به طرز قابل توجهی کاهش یافته و تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیست. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است چندین ماه و حتی یک تا دو سال ادامه یابد، اما نباید آن را با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفت.

وی تصریح کرد: سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ذاتاً بلندمدت است و تصمیمات هیجانی در پایین‌ترین نقطه بازار معمولاً منجر به زیان‌های غیرقابل جبران می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، که هنوز شمار آن‌ها در ایران محدود است، باید مطابق همین منطق اداره شوند و دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری خود را برای یک دوره بلندمدت تنظیم نمایند.

۲۱۷