بازار ملک در افت شدید/شاهد احتمال کاهش قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو هستیم
افزایش بی‌سابقه‌ای که در اجاره بها در تابستان ۱۴۰۴ اتفاق افتاده، مستأجران را به آستانه بحران نزدیک کرده است. مهدی سلطان‌محمدی به این نکته اشاره می‌کند: «به دست آوردن خانه به صورت مالکانه تقریباً غیرممکن شده و بازار هم در رکود عمیقی به سر می‌برد.»
آرمان زارعی: تابستان ۱۴۰۴ به نیمه نزدیک شده، و در این میان، بازار اجاره مسکن با افزایش قابل توجه و بی‌سابقه قیمت‌ها به یکی از داغ‌ترین و پیچیده‌ترین مسائل اقتصادی کشور بدل گشته است.
<p طبق گزارش‌های میدانی از مناطق مختلف پایتخت، اجاره بها در مناطق متوسط به مقادیر ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در ماه رسیده است؛ رقمی که برای شمار زیادی از خانوارها، به خصوص اقشار کارگری و کم‌درآمد، به شدت غیراقتصادی است. در کنار افزایش هزینه اجاره، قدرت خرید خانوارها هم کاهش یافته و تبعیض در دسترسی به مسکن شدت یافته است.
مشکل اجاره‌نشینی در سال جاری محدود به کلان‌شهر تهران نیست و در بسیاری از شهرهای بزرگ دیگر نیز مستأجران با افزایش قیمت‌ها، کمبود عرضه و نبود نظارت مؤثر دست به گریبان هستند. در همین حال، بازار خرید و فروش مسکن نیز در رکودی عمیق فرو رفته که نه تنها در سمت تقاضا، بلکه در بخش تولید و عرضه نیز اثرگذار است.
کارشناسان بر این باورند که راهکارهایی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای و تسهیلات ودیعه مسکن قادر نبوده‌اند تأثیر قابل توجهی بر آرام کردن شرایط بازار داشته باشند. افزون بر این، نرخ بالای بهره‌های بانکی، کاهش پس‌انداز خانوار و ضعف در نظام تسهیلات‌دهی، همچنین خروج نیروی کار مهاجر از چرخه ساخت‌وساز نیز از عوامل افزاینده رکود و فشار در بازار مسکن به شمار می‌آیند. در چنین اوضاعی، نبود داده‌های آماری به‌روز از سوی نهادهایی مانند بانک مرکزی، وزارت راه و مرکز آمار وضعیت بازار را با دشواری تحلیل می‌کند.
در این راستا، مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن، با ارائه آخرین وضعیت این بازار در تابستان ۱۴۰۴ به ادامه رکود در بخش خرید و افزایش قابل توجه فشار بر مستأجران اشاره کرد. وی در تفکیک دو بخش فروش و اجاره تصریح کرد: «باید بحث فروش را از اجاره جدا کنیم زیرا این دو به طور موقت همبستگی زیادی ندارند. در برخی سال‌ها ممکن است نرخ اجاره به طور چشمگیری افزایش یابد در حالی که قیمت‌های فروش مسکن تغییر چندانی نکند، یا برعکس.»
او بیان داشت: «نوسانات بازار اجاره در عموم مواقع کمتر است و بیشتر از تغییرات تورم عمومی پیروی می‌کند، هرچند قیمت مسکن نیز در این بین تعیین‌کننده است. بنابراین می‌توان انتظار داشت که همان تورمی که در این سال‌ها بین ۳۰ تا ۴۰ درصد بوده، در اجاره بها نیز خود را نشان دهد.»
سلطان‌محمدی در ادامه یادآور شد: «مسائل بازار فروش مسکن متفاوت است. بخشی از تقاضا به مصرف خانوار اختصاص دارد و بخشی دیگر به سرمایه‌گذاری. این موضوع باعث پیچیدگی بیشتر بازار می‌شود.»
وی با تأکید بر رکود کنونی گفت: «در حال حاضر، بازار دچار رکود نسبی است که شامل تولید مسکن و تقاضا می‌شود. میزان ساختمان‌های جدید، سرمایه‌گذاری و تکمیل پروژه‌ها کاهش یافته و متأسفانه هر سال با افت تولید مسکن روبرو هستیم و این میزان پاسخگوی نیاز بازار نیست.»
بیشتر بخوانید؛
اتفاق عجیب در بازار مسکن
توقف در بازار صنعت مسکن
سلطان محمدی با اشاره به کاهش قابل توجه توان خریداران، گفت: «کاهش عدم رشد درآمد ملی در دهه اخیر باعث شده است که پس‌انداز خانوارها به شدت کاهش یابد. سیستم بانکی نیز در موقعیت مناسبی برای اعطای وام مؤثر قرار ندارد. به همین دلیل، توان خریداران برای ورود به بازار مسکن کاهش یافته و مجموعه این عوامل منجر به رکود شده است.»
این کارشناس مسکن بر این نکته تأکید کرد که نوسانات کوتاه‌مدت قابل ارزیابی دقیق نیستند و اظهار داشت: «بازار مسکن مانند طلا و ارز نیست که روزانه به تغییرات پاسخ نشان دهد. این بازار به دلیل طبیعت خود نیاز به حداقل دو ماه برای نشان دادن نوسانات دارد. در ابتدا، حجم معاملات کاهش می‌یابد و پس از مدتی فروشندگان به این نتیجه می‌رسند که با قیمت‌های پیشنهادی نمی‌توانند فروش انجام دهند و بدین ترتیب، قیمت‌ها شروع به تعدیل می‌کنند.»
او در ادامه در مورد نیروهای سیاسی و اقتصادی هشدار داده و گفت: «با افزایش ریسک، سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های با نقدشوندگی سریع‌تر متمایل می‌شوند. مسکن جزء دارایی‌هایی نیست که به سادگی قابل نقد کردن باشد. بنابراین، در شرایط عدم اطمینان بیشتر، سرمایه‌گذاران تمایل کمتری به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن نشان می‌دهند.»
سلطان‌محمدی به موضوع نرخ سودهای بانکی پرداخت و تصریح کرد: «افزایش نرخ بهره یکی از عوامل حیاتی است. اکنون بانک‌ها سود بالایی پیشنهاد می‌دهند و صندوق‌های درآمد ثابت نیز نرخ‌های بیش از ۳۰ درصد را ارائه می‌دهند. در چنین شرایطی، طبیعی است که افراد کمتر به سمت بازار پرهزینه مسکن روند.»
او همچنین با اشاره به افزایش هزینه‌های ساخت به علت کمبود نیروی کار مهاجر، گفت: «بیش از نیمی از نیروی کار ساختمانی، مهاجران افغان بودند. حالا که آن‌ها در دسترس نیستند، هزینه‌های ساخت به شدت بالا رفته است. این افراد عمدتاً کارگران ساده بودند که جایگزینی آن‌ها آسان‌تر بود، اما حالا کارگران ماهر نیز در بین مهاجران هستند و جایگزینی آن‌ها به سرعت ممکن نیست. تا زمانی که نیروی کار داخلی تربیت شود، به احتمال زیاد هزینه‌های ساخت‌وساز بالا باقی خواهد ماند.»
وی همچنین از توقف انتشار آمارهای رسمی انتقاد کرد و افزود: «متأسفانه در یک سال اخیر، نهادهایی مانند وزارت راه، بانک مرکزی و مرکز آمار ایران انتشار داده‌های مربوط به بازار مسکن را متوقف کرده‌اند. این امر موجب می‌شود ما تصویر دقیقی از وضع بازار نداشته باشیم و بیشتر به مشاهدات شخصی و میدانی اتکا کنیم.»
سلطان‌محمدی در پایان با اشاره به تحولات سیاسی اخیر تأکید کرد: «تجاوز اسرائیل به ایران، موجب توقف معاملات مسکن شده است. اینکه این وضعیت تا چه زمانی ادامه یابد، به شرایط سیاسی آینده بستگی دارد، اما یقیناً اکنون بازار در رکود است و در ماه‌های آتی یا قیمت‌ها ثابت می‌مانند یا ممکن است کمی کاهش پیدا کنند.»
او درخصوص رشد اجاره در نقاط مختلف تهران بیان داشت: «اجاره، مانند هر پدیده اقتصادی، تابعی از عرضه و تقاضاست و نمی‌توان آن را با ابزارهای قانونی کنترل کرد. وقتی قیمت‌ها را پایین نگه دارید، عرضه کاهش می‌یابد و در نتیجه، نرخ اجاره در نقطه‌ای متعادل می‌شود که عرضه و تقاضا برابر باشند. مداخلات دولتی تأثیر زیادی ندارند و شاید بتوانند در اجاره‌های قدیمی نقشی ایفا کنند، اما در اجاره‌های جدید، عملاً تأثیری نخواهند داشت.»
او با اشاره به حقوق پایین کارگران گفت: «با توجه به اینکه حقوق کارگران زیر ۱۵ میلیون تومان است، طبیعی است که این قشر به سختی بتوانند در مناطق مرکزی شهر مستأجر شوند. برخی به حاشیه شهر می‌گریزند و برخی دیگر در شرایط غیرمتعارف مانند کارگاه‌ها یا کارخانه‌ها و حتی روستاهای اطراف زندگی می‌کنند.»
وی افزود: «مهاجران افغان پیش‌تر بار زیادی از بازار کار را به دوش می‌کشیدند اما به دلیل اینکه خانواده‌هایشان غالباً در حاشیه شهر یا نزدیک محل کار مستقر بودند، فشار زیادی بر بازار اجاره نمی‌آوردند. حالا با خروج آن‌ها، نیاز است تا کارگر ایرانی جایگزین شود و این تغییر به معنی افزایش دستمزد و در نهایت رشد هزینه تمام‌شده مسکن است.»
سلطان‌محمدی در ارتباط با طرح‌های دولتی اشاره کرد: «از همان ابتدا هم انتظار نمی‌رفت که سیاست‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، اجاره‌داری حرفه‌ای یا تسهیلات ودیعه به طور خاص تأثیرگذار باشند. متخصصان بارها تأکید کرده‌اند که بازار اجاره تنها با افزایش عرضه تنظیم می‌شود و نه با مداخله‌های اداری یا دستوری.»
وی در خاتمه به شانس خانه‌دار شدن برای خانه‌اولی‌ها پرداخت و گفت: «این موضوع تقریباً محال است. این معضل تنها مختص ایران نیست و در بسیاری از کشورها، طبقه متوسط نیز دیگر قادر به خرید مسکن نیست. البته در کشورهایی مانند آمریکا و کانادا، شرایط برای خانه‌دار شدن کمی بهتر است زیرا منابع مالی و تسهیلات بانکی در دسترس‌ترند، اما در ایران دسترسی به تسهیلات کار دشواری است.»
او همچنین به تغییر در ساختار خانوادگی و افزایش طول عمر اشاره کرد و افزود: «در گذشته فرد با ارث از پدر صاحب خانه می‌شد. اما اکنون امید به زندگی بالا رفته و دیگر کسی نمی‌تواند بر روی ارث برای خرید مسکن حساب کند.
۲۲۳۲۴
