بازار مسکن در کم‌تحرک‌ترین فصل
رکود در بازار مسکن به طرز بی‌سابقه‌ای رخ داده است؛ خریداران واقعی از عهده خرید برنمی‌آیند و سرمایه‌گذاران به دلیل فقدان نقدشوندگی، به سمت طلا و ارز روی آورده‌اند.
به نقل از خبرآنلاین، رکود در بازار مسکن به مرحله‌ای بی‌سابقه وارد شده است. از یک سو، توان خرید افرادی که در جستجوی خرید خانه هستند به میزان قابل توجهی کاهش یافته و از سوی دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز و رکود ناشی از تبعات جنگ، رغبت سازندگان و مالکان را به فروش واحدهای مسکونی کم کرده است.
در گزارشی از جهان صنعت، ذکر شده است که سرمایه‌گذاران به علت عدم نقدشوندگی بازار مسکن به سمت گزینه‌های جایگزین مانند ارز و طلا که قابلیت نقدشوندگی بیشتری دارند، روی آورده‌اند. خریداران ادعا می‌کنند که قیمت‌ها همچنان در سطح بالایی قرار دارد و افزایش هزینه‌های جانبی نظیر حق کمیسیون غیرقانونی و مالیات بر ارزش افزوده مزید بر علت شده است و توان خرید آنها را کاهش داده است.
به نظر می‌رسد بخش زیادی از رکود و نابسامانی در بازار مسکن، ناشی از جو روانی حاکم در جامعه باشد و نه واقعیت‌های آماری. به عنوان مثال، بحث خروج گسترده اتباع شاغل از بازار مسکن و جایگزینی آنها با کارگران داخلی به یکی از مسائل چالش برانگیز در حوزه مسکن تبدیل گشته است. کارشناسان و سازندگان بر این باورند که این اقدام دولتی می‌تواند موجب افزایش ناگهانی هزینه‌ها و ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن شود. اما رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، بیان می‌کند که هزینه نهایی مسکن شامل دو قسمت اصلی است: زمین و عوارض (که تقریباً ۶۵ درصد هزینه کل را شامل می‌شود) و بخش ساخت و ساز که ۳۵ درصد باقی‌مانده را به خود اختصاص می‌دهد. از این ۳۵ درصد، حدود ۳۰ درصد به حقوق و دستمزد اختصاص دارد و از این رقم نیز ۳۰ درصد به اتباع تعلق دارد که عمدتاً شامل کارگران ساده می‌باشند. اگر فرض را بر این بگذاریم که تمام این کارگران غیرمجاز هستند و کشور را ترک کنند و نیروی کار ایرانی جایگزین آنها گردد که به ۳۰ درصد بیشتر حقوق دریافت کند، در نهایت تنها یک درصد بر هزینه‌های ساخت تأثیر خواهد گذاشت؛ بنابراین نمی‌توان چنین ادعایی کرد که خروج اتباع باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد، چرا که رشد یک درصدی در مقایسه با افزایش‌های مکرر قیمت مصالح ساختمانی نظیر سیمان، آهن و فولاد، رقم قابل توجهی نیست.
این روزها بازار ارائه مشاوره‌های مالی خیلی پرجنب‌وجوش شده است؛ برخی از کارشناسان حوزه مسکن و سرمایه در این زمینه به مردم توصیه می‌کنند که اگر قصد خرید مسکن دارند، اکنون زمان مناسبیست؛ اما در صورت تمایل به سرمایه‌گذاری، بازارهایی همچون طلا و ارز را برگزینند، زیرا ممکن است بازار ملک تا مدت‌ها دچار رکود باقی بماند. اما نتایج میدانی و گفتگو با افراد مختلفی که به خرید ملک تمایل دارند، نظری متفاوت ارائه می‌دهد. یکی از افرادی که در جستجوی ملکی کوچک در حوزه منطقه ۱۰ تهران برای سرمایه‌گذاری است، می‌گوید واقعیت به آن صورت که بیان می‌شود نیست و قیمت‌ها خیلی تفاوتی با گذشته ندارند. فقط فروشندگانی که اکنون در بازار حضور دارند عمدتاً به دلیل مشکلات مالی حاضر به مذاکره با خریداران شده‌اند. با این حال، قیمت‌ها در کل به شدت بالا است؛ بهایی که برای یک خانه ۱۰ ساله بدون پارکینگ و آسانسور در این منطقه به حدود متری ۷۵ میلیون تومان می‌رسد. آپارتمان‌های نوساز نیز به بالای ۱۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع معامله می‌شوند. پرداخت چنین مبالغی خارج از دسترس بسیاری از مردم است و با وضعیت رکود کنونی، اگر قیمت‌ها بالا برود وضعیت دشوارتر خواهد شد. یکی از مشاوران املاک فعال در بلوار بریانک تهران نیز می‌گوید: خودمان هم می‌دانیم که حق کمیسیون مقرر یک درصد نیست، اما چاره‌ای جز دریافت این مقدار نداریم. در حال حاضر به طور میانگین در ماه تنها ۲ تا ۳ معامله انجام می‌دهیم. چه کسی می‌تواند پاسخگوی اجاره مغازه و هزینه‌های زندگی ما باشد؟ ما برای خریداران وعده تخفیف می‌دهیم و برای فروشنده و خریدار نیز این مبلغ پرداخت می‌شود.
رکود در خرید و فروش مسکن به شدت روی کسب و کار مشاوران املاک تأثیر گذاشته است. مدت‌هاست که دیگر آمارهای رسمی مربوط به معاملات از سوی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر نمی‌شود و مشخص نیست به طور روزانه چه تعداد معامله مسکن در کشور انجام می‌شود. اما بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که خرید و فروش مسکن در یکی از کم‌تحرک‌ترین فصول خود به سر می‌برد. بر اساس آمارهای غیررسمی، در برخی نواحی معاملات مسکن تا ۸۰ درصد کاهش یافته است. در این راستا، اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده است که حق کمیسیون بنگاه‌ها باید دو برابر شود تا کمبود درآمد این قشر در زمان رکود کنونی جبران گردد. نکته جالب این است که برخلاف نرخ قانونی که حق کمیسیون بنگاه‌های املاک در قراردادهای خرید و فروش را ۲۵ صدم درصد از هر کدام از طرفین تعیین کرده است، مشاوران املاک یک درصد از هر طرف معامله دریافت می‌کنند. این مبلغ با در نظر گرفتن قیمت بالا واحدهای مورد معامله، خودش تبدیل به بار مالی بزرگی برای طرفین، به ویژه خریداران می‌شود. به عنوان مثال، برای خرید یک واحد ۵ میلیارد تومانی باید ۵۰ میلیون تومان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت کنید که این مبلغ جدا از مالیات دریافتی است.
بدین ترتیب، با تداوم شرایط کنونی به نظر می‌رسد بازار مسکن مدت زمان طولانی به حالت تعادل نخواهد رسید. فروشندگان منتظر افزایش قیمت‌ها و خروج از رکود هستند، در حالی که خریداران با توجه به این قیمت‌ها قادر به خرید نیستند. سرمایه‌گذاران نیز از بازار مسکن فاصله گرفته و خرید طلا و ارز را ترجیح می‌دهند. در چنین شرایطی، همه چیز به اصلاحات اساسی در سیاست‌های اقتصادی کلان و افزایش قدرت خرید عموم مردم بستگی دارد. مسکن باید به عنوان یک حق عمومی شناخته شود و از دسته‌بندی «کالای سرمایه‌ای» خارج گردد و در دسترس افرادی که به سرپناه نیاز دارند قرار گیرد. به عبارت دیگر، خرید مسکن نباید به یک آرزو تبدیل شود.
۲۱۷
