اخطار جدی یک اقتصاددان درباره افزایش قیمت مسکن/ آیا طبقه متوسط به سوی زندگی در مکان‌های نامناسب سوق پیدا می‌کند؟
یک متخصص اقتصادی با اشاره به تشدید رکود در صنعت مسکن، بیان می‌کند: رکود می‌تواند نگران‌کننده باشد؛ بدین معنا که در پی رکود، هرگاه افزایش درآمد مردم یا تغییراتی در بازار به وقوع بپیوندد، ممکن است به مدت طولانی به تورم شدید در حوزه مسکن منجر شود.
مریم فکری: تحلیل‌های آماری از تحولات بازار مسکن در آغاز سال ۱۴۰۴، نشان‌دهنده توقف نسبی افزایش اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر، به‌خصوص کلان‌شهر تهران است. کارشناسان و تحلیلگران بر این باورند که این وضعیت ناشی از توقف رشد قیمت مسکن می‌باشد؛ در حالی که سایر بازارها نظیر طلا، سکه و ارز با رشدهای غیرمعمولی روبرو شده‌اند.
طبق جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت مصرف‌کننده که مربوط به اردیبهشت ماه ۱۴۰۴ است، نشان می‌دهد که تورم نقطه‌ای اجاره‌بهای مسکن به پایین‌ترین حد خود در ۳۰ ماه اخیر رسیده است. به‌طوری‌که نرخ این تورم برای اردیبهشت‌ماه امسال ۳۶.۹ درصد گزارش شده که از مهر ۱۴۰۲ بی‌سابقه است.
همچنین طبق گزارش مرکز آمار، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن برای اردیبهشت ماه امسال ۳۹.۵ درصد برآورد شده که کمترین میزان افزایش سالانه اجاره بها در ۳۰ ماه گذشته به شمار می‌رود. به علاوه، طی ۱۲ ماه گذشته، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن همیشه بالای ۴۰ درصد بوده و کاهش آن، نشانه‌ای امیدوارکننده از کاهش تنش در بازار اجاره محسوب می‌شود.
این آمار در حالی ارائه می‌شود که بانک مرکزی از مردادماه سال گذشته به این سو گزارشی درباره تحولات بازار مسکن تهران منتشر نکرده است. در این رابطه، محمد شیریجیان، معاون سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی بیان کرد: قبل از مرداد سال گذشته، ثبت معاملات مسکن در سامانه املاک و مستغلات صورت می‌گرفت، اما از آن زمان به سامانه‌های «خودنویس» و «کاتب» منتقل شده و هنوز دسترسی لازم به این دو سامانه برای بانک مرکزی فراهم نشده است.
او همچنین متذکر شد که گزارشی از تحولات بازار مسکن از شهریورماه سال گذشته به‌روزرسانی نشده است. با وجود پیگیری‌های مداوم، آخرین مکاتبه ما با وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد اگر داشبورد سامانه «خودنویس» به بهره‌برداری برسد، به ما دسترسی داده خواهد شد، اما این مشکل هنوز حل نشده است. این شرایط مانع از ارائه گزارش‌های معتبر و ضروری برای تحلیل بازار مسکن می‌شود؛ در حالی‌که این گزارش‌ها واقعاً برای ذی‌نفعان مختلف نیازمند است.
تشخیص رکود مسکن نگران‌کننده است
غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین چنین می‌گوید: از دیدگاه مصرف‌کنندگان، اعم از اجاره‌نشینان و خریداران مسکن، اوضاع نسبتاً مثبت است.
وی اضافه می‌کند: در زمینه اجاره، معمولاً ابتدا قیمت ملک افزایش می‌یابد و سپس در ادامه بر قیمت‌های اجاره تأثیر می‌گذارد که این ساختار در حال حاضر نیز مشهود است. در حقیقت، اگر از سال گذشته تا کنون شاهد رشد زیاد در قیمت اجاره بوده‌ایم، این مسئله به دلیل اثرات رکود در سال‌های گذشته است.
این کارشناس اقتصادی تأکید می‌کند: از این نظر، ثبات قیمت مسکن خبر خوبی است، اما اگر زاویه کلان را مد نظر قرار دهیم، این وضعیت نگران‌کننده است. این بدان معناست که اگر این تعادل و کاهش قیمت ناشی از توازن عرضه و تقاضا بوده یا وابسته به اصلاحات ساختاری در بخش مسکن باشد، هیچ اشکالی ندارد، اما می‌دانیم که واقعیت به این شکل نیست.
سلامی یادآور می‌شود: وقتی تورم مسکن پایین‌تر از سایر کالاها و خدمات قرار می‌گیرد، این موضوع نشانه‌ی رکود در بازار مسکن است؛ معمولاً این وضعیت به همین فاکتورها وابسته است. رکود ممکن است نگرانی ایجاد کند؛ بدین مفهوم که در اثر رکود، اگر تغییری در درآمد مردم بوجود آید یا بازار متحول گردد، می‌توانیم با تورم بالای حوزه مسکن روبرو شویم.
وی به این موضوع اشاره می‌کند که رکود معمولاً با کاهش تولید همراه است، که در نتیجه عرضه به نسبت تقاضا پایین‌تر خواهد بود و در آینده ممکن است با تقاضای بیشتر از عرضه مواجه شویم.
این کارشناس اقتصادی خاطرنشان می‌کند: ما در تاریخ اقتصاد ایران چنین اوضاعی را بارها تجربه کرده‌ایم. بارها در رکود مسکن قرار گرفتیم و به طور ناگهانی با تورم شدید و افزایش قیمت روبرو شدیم که این موضوع فشار زیادی را به یک نسل تحمیل کرده و وضعیت اقتصادی را به هم ریخته است. بنابراین، من از این بابت چندان خوشحال نیستم و بلکه نگران هستم.
کاهش قدرت خرید؛ آیا ارتقاء قیمت مسکن ممکن است؟
سلامی در پاسخ به این سوال خبرآنلاین که با توجه به کاهش قدرت خرید برای قیمت فعلی مسکن، آیا همچنان شاهد افزایش قیمت خواهیم بود؟ می‌گوید: در مورد سایر کالاها، وقتی قدرت خرید کاهش می‌یابد، مردم معمولاً خرید کمتری انجام می‌دهند; مانند گوشت و برنج، اما در خصوص مسکن، می‌توانند محل سکونت خود را تغییر دهند یا واحدی کوچک‌تر کنند، اما به طور کلی تقاضا از میان نمی‌رود.
وی ادامه می‌دهد: فکر نمی‌کنم به سمت زندگی در آلونک‌ها برویم، بلکه سطح انتظارات طبقه متوسط کاهش می‌یابد. به طور کلی، تقاضا به شکلی باقی می‌ماند و بنابراین در صورت ایجاد تحولی در درآمد مردم یا بهبود شرایط اقتصادی، تقاضا می‌تواند به سمت عرضه فشاری وارد کند. اینگونه رخدادها در کشورهای در حال توسعه به‌وفور اتفاق می‌افتد.
این کارشناس اقتصادی بیان می‌کند: در سال‌هایی که وضعیت اقتصادی ایران بهبود یافته، معمولاً بیشترین فشار بر بازار مسکن بوده است. ما به موضوع مدیریت زمین به طور جدی توجه نکردیم و تقاضا بیشتر به کلان‌شهرها متمرکز شده است. همواره با این معضل دست به گریبان بوده و فشار قابل توجهی بر طبقه اجاره‌نشین و خریداران مسکن وارد می‌گردد. در نهایت، موضوع قدرت خرید در عرصه اقتصاد مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است.
راهنمایی برای مهار تورم مسکن
سلامی همچنین در پاسخ به این پرسش که آیا نسخه‌ای کوتاه‌مدت برای کنترل تورم مسکن وجود دارد؟ می‌گوید: دولت علاوه بر عدم اقدام برای تولید مسکن، به نوعی مانع از تولید آن نیز شده است و این باعث ایجاد نگرانی‌هایی شده است. به عنوان مثال، اکنون موضوع مالیات بر سفته‌بازی و سوداگری مطرح است که بر سرمایه‌گذاران بخش مسکن تأثیر می‌گذارد.
وی اضافه می‌کند: سرمایه‌گذاران مسکن در سراسر دنیا یکی از عوامل اصلی رونق بازار مسکن به شمار می‌روند. یعنی وقتی سازندگان شروع به ساخت‌وساز می‌کنند، به این گروه حساب می‌کنند، زیرا هدف آنها این است که خانه بسازند و سپس به سرعت به پول تبدیل کنند تا بتوانند پروژه‌های جدیدی را آغاز کنند. اگر سازندگان احساس کنند که پس از ساخت و ساز، مشتری ندارند، کمتر مایل به انجام این کار خواهند بود.
این کارشناس اقتصادی تصریح می‌کند: فشارهایی که بر روی این گروه از سرمایه‌گذاران وارد می‌آید، منابع آنها را از بازار خارج می‌کند و این امر باعث کاهش عرضه می‌گردد.
سلامی به محدودیت‌های دیگری اشاره می‌کند که بر بازار اجاره حاکم است. به عنوان مثال، محدود کردن تغییرات اجاره‌بها موجب نگرانی موجران و مالکان در مورد ارائه ملک می‌شود. به هر حال، چنین اقدامات و تصمیمات، محدودیت‌هایی را برای مالکیت افراد ایجاد می‌کند.
وی خاطرنشان می‌سازد: اینکه فردی بتواند ملکی را اجاره دهد و در سال‌های بعد نتواند مستاجر خود را بیرون کند، باعث محدودیت در مالکیت فردی می‌شود و افراد را از اجاره دادن منصرف می‌کند. چنین وضعیت‌هایی باعث کاهش عرضه می‌گردد.
این کارشناس اقتصادی تأکید می‌کند: ما باید به سازندگان و مالکین اطمینان بدهیم که در چارچوب قوانین از حمایت برخوردار خواهند شد و مزاحمتی برای آنها ایجاد نخواهد شد.
وی همچنین متذکر می‌شود: بخش خصوصی که در حوزه مسکن فعال بوده است، در صورت بازگشت به بازار، می‌تواند بخشی از کمبودها را جبران کند.
223225
