ملک ما در تهران با قیمت متری 1 میلیارد و 300 میلیون تومان، از قیمت‌های مسکن در تگزاس، واشنگتن، شیکاگو و منهتن بالاتر است

براساس گزارش خبرآنلاین، روزنامه ایران اعلام کرد که سوپرلوکس‌ها در لیست آگهی‌های وب‌سایت‌های خرید و فروش املاک ظاهر نمی‌شوند و تنها تعدادی از مشاوران املاک به این فایل‌ها دسترسی دارند.

یکی از مشاوران املاک در منطقه شمیرانات تهران درخصوص معاملات واحدهای سوپرلوکس می‌گوید:«فقط 15 تا 20 درصد از واحدهای موجود به فروش می‌رسد و تعداد زیادی از آنها بدون مشتری باقی می‌مانند.»

تحقیقات مقایسه‌ای روی قیمت املاک در مناطق «سوپرلوکس» تهران و قیمت مسکن در معتبرترین و گران‌قیمت‌ترین نقاط چند شهر آمریکایی نشان می‌دهد که قیمت خانه‌های لوکس در تهران حتی از این املاک نیز بالاتر است. به‌طور مثال، واحدی به مساحت 950 متر در خیابان فرشته تهران با امکاناتی چون باشگاه، سینما، روف‌گاردن و استخر، نزدیک به 13 میلیون دلار (با دلار 81 هزار تومانی) قیمت گذاری شده، در حالی که یک خانه 850 متری در ایلینوی آمریکا که به زمین گلف اختصاصی نیز مجهز است، با قیمت 5.2 میلیون دلار به بازار عرضه می‌شود!

در مناطق مرفه تهران، قیمت برای واحدهای سوپرلوکس از متری 850 میلیون تومان (حدود 10 هزار دلار) آغاز می‌شود و بعضاً تا متری یک میلیارد و 300 میلیون تومان نیز می‌رسد. از جمله ویژگی‌های این واحدها می‌توان به متراژ بزرگ و به‌کارگیری مواد ساخت و تزئینات خاص اشاره کرد. برای نمونه، قیمت یک آپارتمان 900 متری با این مشخصات در خیابان شهید فیاضی (فرشته) به یک‌هزار میلیارد تومان می‌رسد، در حالی که در منطقه نیاوران و محله‌های مشهور، آپارتمان‌های سوپرلوکس متری 800 تا 850 میلیون تومان قیمت دارند، معادل 10 تا 13 میلیون دلار!

مشاوران املاک منطقه یک تهران بیان می‌کنند که تعداد معاملات آپارتمان‌های سوپرلوکس در این منطقه به حدی پایین است که به عنوان مثال در هر ماه تنها به تعداد انگشتان یک دست انجام می‌گیرد. یکی از این مشاوران توضیح می‌دهد:«مساحت واحدهای گران‌قیمت از 400 متر آغاز می‌شود و قیمت هر متر کمتر از 850 میلیون تومان (متری 10 هزار دلار) نیست.»

این مشاور املاک همچنین تصریح می‌کند که واحدهای سوپرلوکس معمولاً در برج‌های خاص و معروف واقع شده و قیمت هر متر آنها دو تا سه برابر میانگین قیمت منطقه است. بر اساس مشاهدات، در هر ماه بین 100 تا 110 واحد سوپرلوکس به فروش می‌رسد اما تقاضای خرید این املاک به شدت پایین است و واحدهایی که قیمت آنها بالاتر از متری یک‌ میلیارد و 200 میلیون تومان باشد، حتی یک معامله در سال 1404 نداشته است. در این منطقه، برخی از واحدها هم با قیمت بر اساس دلار برآورد می‌شوند، اما این املاک عملاً بی‌مشتری هستند.
منطقه یک تهران شامل محله‌های مرفه و با قیمت‌های بسیار بالا نظیر نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه، ولنجک، قیطریه و غیره می‌شود. قیمت واحدهای لوکس در این محله‌ها نیز به‌طور قابل ملاحظه‌ای بالاست و بسته به متراژ، امکانات، طراحی، چشم‌انداز و موقعیت ملک، تفاوت‌های زیادی وجود دارد.

براساس داده‌های موجود، در سال ۱۴۰۴ میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در محله‌های باکیفیت منطقه یک تهران ممکن است از حدود ۲۰۰ میلیون تومان شروع شود. برای آپارتمان‌های لوکس و تازه‌ساز با امکانات خاص، این قیمت می‌تواند به مراتب بیشتر و حتی به ۴۰۰ میلیون تومان یا بیشتر در هر متر مربع برسد. به‌عنوان مثال، متوسط قیمت یک متر آپارتمان در ولنجک 700 میلیون، دربند 400 میلیون، قیطریه 390 میلیون و تجریش 450 میلیون تومان است. نکته قابل توجه این است که قیمت هر متر آپارتمان سوپرلوکس در این نواحی 2 تا 3 برابر میانگین بقیه قیمت‌ها است. همچنین، متوسط قیمت یک متر آپارتمان در کل تهران نزدیک به 100 میلیون تومان است، بنابراین قیمت سوپرلوکس‌ها یا واحدهای لوکس در بخش‌های اعیان‌نشین تهران 5 تا 10 برابر میانگین سطح شهر است.
افزایش نامنظم قیمت‌ها به‌ویژه در مناطق شمالی تهران در شرایطی رخ می‌دهد که قیمت مسکن در این نواحی بالاتر از برخی مناطق آمریکایی شده است. با توجه به نرخ ارز کنونی، می‌توان قیمت واحدهای سوپرلوکس را به دلار تبدیل کرده و مقایسه‌ای تقریبی انجام داد. با فرض نرخ تقریبی 82 هزار تومانی برای هر دلار، قیمت هر متر مربع آپارتمان لاکچری در منطقه یک تهران از حدود 4 هزار دلار شروع می‌شود. در حال حاضر، قیمت یک متر آپارتمان سوپرلوکس در تهران بین 12 تا 15 هزار دلار است و قیمت کل یک‌هزار میلیارد تومانی معادل 12 میلیون دلار است. در نیویورک نیز در مناطقی با سطح بالا، قیمت آپارتمان‌ها در همین حدود است.
طبق تحقیقات انجام شده، در سال ۲۰۲۵ میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در منهتن (گران‌ترین منطقه نیویورک) ممکن است از حدود یک‌میلیون دلار برای آپارتمان‌های کوچک‌تر شروع شود و برای آپارتمان‌های بزرگ‌تر و لوکس با چشم‌انداز و امکانات خاص به 12 میلیون دلار برسد.

در جست‌وجوهای خود به چند مورد مشابه برخوردیم که به آنها اشاره می‌کنیم:
قیمت یک خانه 569 متری در میامی فلوریدا آمریکا، با امکانات مشابه پنت‌هاوس‌های تهران، چیزی حدود 5 میلیون دلار آمریکاست. در سانفرانسیسکو، یک پنت‌هاوس 302 متری با 7 سال سن 9.5 میلیون دلار قیمت دارد. در واشنگتن، در منطقه دیپلمات‌نشین پایتخت آمریکا، یک پنت‌هاوس 1113 متری با تمام امکانات، 9.4 میلیون دلار قیمت خورده است.
همچنین باید ذکر شود که این مقایسه به‌صورت کلی است و قیمت‌های واقعی به دلیل ویژگی‌های خاص ملک و شرایط بازار در زمان خرید ممکن است متفاوت باشد، اما آنچه بدیهی است این است که قیمت‌های برخی مناطق شهر تهران دچار نوسانات غیرقابل پیش‌بینی شده است.
بر اساس داده‌های موجود، میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در تگزاس حدود ۳۰۴۶ دلار، در آستین حدود ۴۴۶۷ دلار و در هوستون حدود ۱۹۴۸ دلار است.
میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در واشنگتن حدود ۶۱۶۸ دلار برای هر متر، در شیکاگو حدود ۳۸۳۲ و نزدیکی‌های مرکز شهر حدود ۴۴۰۲ دلار است. میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در شهر نیویورک نیز بسیار بالاست. در مرکز شهر، میانگین قیمت حدود ۹۷۹۱ دلار گزارش شده که از قیمت واحدهای سوپرلوکس در تهران کمتر است. در حومه شهر نیویورک این قیمت به حدود ۵۱۱۸ دلار برای هر متر کاهش می‌یابد.
حمید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، قیمت‌های چندصد میلیاردی در برخی مناطق تهران را غیرواقعی دانسته و معتقد است که در بازار مسکن نظارت و کنترل قیمت‌ها به‌طور کامل رها شده است، زیرا در اکثر کشورها با نظارت بر بازار و اجرای سیاست‌های مالیاتی مانع از رسوب سرمایه در بخش مسکن می‌شوند.
او بیان می‌کند:«در سایر کشورها، سرمایه رسوب شده در بخش مسکن 10 درصد است، اما در ایران به واسطه جذابیت کاذب، این رقم به 40 درصد رسیده که می‌توان آن را بحرانی جدی برای این بخش و کل اقتصاد دانست.»
او یکی از دلایل اصلی قیمت‌های کاذب در حوزه مسکن را شرایط اقتصادی سال‌های اخیر و بی‌ثباتی اقتصادی می‌داند و می‌افزاید:«مردم به‌منظور حفظ ارزش پول به خرید مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری روی می‌آورند در حالی که در شرایط تحریم، به سرمایه‌گذاری در بخش تولید نیاز داریم و سرمایه‌ها در بخش‌های غیرفعال معطل مانده است.»
 
چرا اهمیت دارد؟
 خرید و فروش و معاملات املاکی که تقاضای واقعی برای آنها در حدود یک درصد از سطح بازار است، قطعاً با قیمت‌های نجومی نیز همراه خواهد بود، اما به نظر می‌رسد که افزایش بی‌رویه و بدون ضابطه قیمت‌ها در این رده، خود منجر به افزایش قیمت مسکن در سطح کل شهر تهران گردد. این حقیقت که بسیاری از افراد حتی فرصت نزدیک شدن به این نوع املاک را هم ندارند، چه رسد به اینکه به خرید آن فکر کنند، اما بازار مسکن نیز همچون سایر بازارها به گونه‌ای رفتار می‌کند که مشابه ساختار «دومینویی» عمل می‌کند. به واقع، قیمت‌ها از اوج هرم تقاضا آغاز شده و به سمت پایین آن تنظیم می‌شوند.
شاید در نخستین نظر، این قیمت‌های نامعقول با در نظر گرفتن مشتریان خاص آنها بسیار حائز اهمیت نباشد، اما با نگاهی به قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران، متوجه می‌شوید وضع قیمت در مناطق متوسط و پایین این کلان‌شهر نیز خود را با قیمت‌های کلان تطبیق می‌دهد و در نهایت وضعیت به گونه‌ای رقم می‌خورد که اکنون به‌وضوح مشاهده می‌شود؛ یک شهر بسیار پرهزینه با قیمت‌هایی افسانه‌ای که مدت زمان انتظار برای خانه را به عدد شگفت‌آور 57 سال افزایش داده است.

23302