خریداران ملک غیبت کردند/ آیا بازار مسکن به حالت رکود درآمد؟

مریم فکری: کاهش چشمگیر در خرید و فروش مسکن؛ این پدیده‌ای است که این روزها به وضوح در بازار مسکن قابل مشاهده است. فعالان و سازندگان بازار مسکن از یکی از سخت‌ترین مراحل رکود موجود در این بازار صحبت می‌کنند و مشاوران املاک نیز بیان می‌کنند که به جز موارد رهن و اجاره، خرید و فروش عمدتاً به حال تعلیق درآمده است.

اگرچه بازار مسکن در تابستان سال گذشته دچار رکود قابل توجهی بود، اما این رکود در تابستان امسال عمق بیشتری یافته است و به ویژه برخی گزارش‌های غیررسمی حکایت از این دارد که میزان معاملات مسکن با کاستی ۳۰ تا ۴۰ درصدی روبه‌رو شده است. بررسی‌های اولیه نیز نشان می‌دهد که علاوه بر کاهش عرضه، سطح تقاضای خرید نیز به حداقل رسیده است.

در این شرایط، متخصصان بیان می‌کنند که اگرچه بازار مسکن در سال‌های اخیر گرفتار رکودی مداوم شده، اما ریسک بالای جنگ این رکود را به‌ویژه در تهران تشدید کرده است.

به اعتقاد آنان، سرمایه‌گذاران باید با دیدی واقع‌بینانه به بازار نگریسته و توجه داشته باشند که فروش ملک به شدت دشوار است، حجم معاملات به طرز قابل توجهی کاهش یافته و حتی ارائه تخفیف‌های سنگین نیز تضمینی برای نقدشوندگی ایجاد نمی‌کند. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است برای مدتی طولانی، حتی تا یک یا دو سال ادامه داشته باشد، اما نباید آن را به منزله کاهش دائمی ارزش دارایی‌ها اشتباه گرفت.

خرید و فروش واقعی به شدت محدود شده است

در این محیط بازاری، کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه املاک تهران درباره وضعیت بازار مسکن اعلام می‌کند: در سال ۱۴۰۴ تحولات خاصی در بازار مسکن مشاهده نشد، اما درآمد مردم به شدت افت کرده و توان پرداخت اجاره نیز به طور قابل توجهی پایین آمده است.

او بر این باور است که در جنگ ۱۲ روزه اخیر هیچ رخداد خاصی در منطقه به وقوع نپیوسته که به صورت مستقیم بر بازار ملک تأثیر بگذارد؛ زیرا رکود مزمن موجود همچنان عامل اصلی وضعیت کنونی است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک توضیح می‌دهد: بر اساس نظارت بازرسان اتحادیه در ۲۰ منطقه تهران، کاهش قیمت در دامنه ۳۰ تا ۴۰ درصد و همچنین ۱۰ تا ۵۰ درصد ثبت شده است. با این وجود، تعداد خرید و فروش واقعی بسیار کم بوده و اغلب اعداد و ارقام مطرح شده هنوز در سامانه معاملات ثبت نگردیده است.

گودرزی به عنوان نمونه بیان می‌کند: در منطقه ۲ واحدهایی که قبلاً ۳۸۰ میلیون تومان قیمت داشتند، اکنون با حدود ۳۰۰ میلیون تومان عرضه می‌شوند که نشانگر کاهش ۸۰ میلیون تومانی است. همچنین در برخی مناطق شمالی، افت قیمت‌های بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی کاهش کمتری برای هر واحد مسکونی مشاهده شده است.

او همچنین در ارتباط با مقدار پوشش قیمت مسکن در تهران با استفاده از وام یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومانی بیان می‌کند: با توجه به میانگین قیمت‌های مسکن در تهران، با این تسهیلات می‌توان تنها حدود ۱۲ متر مسکن تهیه کرد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطرنشان می‌سازد: میانگین زمان لازم برای خانه‌دار شدن در تهران به حدود ۸۰ سال افزایش یافته و نکته قابل توجه این است که اکنون حدود نیمی از درآمد مستاجران صرف اجاره بهای مسکن می‌شود و اگر بخواهند خانه‌ای با قیمت ۵ تا ۶ میلیارد تومانی خریداری کنند، باید حداقل ۸۰ سال پس‌انداز کنند.

آیا اقتصاد مسکن متوقف شده است؟

منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن نیز در مورد وضعیت این بازار می‌گوید: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیر بسیار زیادی بر بازار مسکن گذاشته است. به علاوه، عواملی نظیر افزایش جمعیت و ورود جوانان به عرصه تقاضا همچنین نیاز به افزایش ساخت‌وساز و توسعه زیرساخت‌ها به‌طور طبیعی آن را ضروری می‌سازد. اما اگر از این مقولات بگذریم، مهم‌ترین عامل کنونی، بار روانی است که مردم را در وضعیت بی‌عملی و بلاتکلیفی قرار داده است.

او می‌افزاید: این وضعیت تنها مختص اقتصاد مسکن نیست، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی نیز تحت تأثیر این بار روانی قرار گرفته‌اند. از این رو، ضروری است که دولت در جامعه این وضعیت روانی را متعادل کند. تا زمانی که این تعادل روانی ایجاد نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، هیچ اقدام مؤثری در حوزه‌های اقتصادی از جمله بازار مسکن به وقوع نخواهد پیوست.

غیبی تأکید می‌کند: در حال حاضر، نوعی توقف فراگیر در ذهن و روان مردم شکل گرفته است که مانع از هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این پدیده، تحلیل‌های فنی و آماری را بی‌اثر کرده است. جالب این است که این فضای روانی نه تنها برای عدم انجام فعالیت اقتصادی آسیب‌زا است، بلکه باعث شکل‌گیری رکودی شده که به نادرستی با کاهش قیمت برابر دانسته می‌شود.

او همچنین اشاره می‌کند: رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعتراف کرده که در برخی مناطق شمالی تهران، قیمت‌ها به متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است، اما خود او اذعان داشته که هیچ عدد و رقمی از این کاهش در سامانه‌های رسمی ثبت نشده است. لذا این ادعاها به عنوان معیار قابل استنادی تلقی نمی‌شوند.

غیبی ابراز می‌کند: وقتی که اقتصاد مسکن از تحرک بازمی‌ایستد، بخش اعظم اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد سهم دارد، دچار رکود می‌شود. این امر تمام زنجیره‌های مرتبط از جمله تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت‌وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را به صورت دومینویی به حالت تعلیق درمی‌آورد. این وضعیت نه تنها به نفع دولت نیست، بلکه دولت نیز نباید از آن خوشحال باشد و فکر کند که بر بازار مسکن کنترل دارد.

او تصریح می‌کند: چنین تصورات عمومی مبنی بر کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع دامی است که می‌تواند منجر به بروز رکود تورمی شود. همان‌طور که مدیران صنفی نیز اذعان داشته‌اند، قیمت تثبیت‌شده‌ای در بازار مشاهده نمی‌شود و تنها تأثیرات روانی در ذهن مردم جریان دارد که نهایتاً حاصلش رکود در اقتصاد مسکن است.

این کارشناس بازار مسکن تأکید می‌کند: رویدادهای اخیر، فضایی از بی‌حرکتی و عدم اقدام را در حوزه‌های اقتصادی، به ویژه در بخش مسکن ایجاد کرده است. از سوی دیگر، دولت نیز هیچ اقدام مؤثری برای احیا و تقویت این بخش در شرایط بحرانی انجام نمی‌دهد و در این راستا، بیشترین آسیب از این وضعیت به خود دولت خواهد رسید. زمانی که تولید ثروت و گردش سرمایه در این حوزه متوقف شود، اثرات آن در دیگر بخش‌های اقتصاد نیز نمایان خواهد شد و این بدترین شرایطی است که می‌توان در آن قرار گرفت.

غیبی تأکید می‌کند: آمار سال ۱۴۰۳ منتشره از سوی بانک مرکزی نشان‌دهنده رشد بیش از ۳۰ درصدی در متوسط صدور پروانه و فرایند ساخت‌وساز نسبت به سال گذشته است که نشان‌دهنده تداوم فعالیت‌های تولید آپارتمان پیش از آغاز جنگ می‌باشد. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که تعداد پروانه‌های صادر شده در کمترین سطح به پروژه‌های اجرایی و پیشرفت منجر گردیده است.

آیا زمان اقدام برای خرید خانه است؟

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن نیز در خصوص وضعیت این بازار تا انتهای سال می‌گوید: به نظر می‌رسد رکود بازار مسکن همچنان ادامه یابد؛ هر چند رکود به معنی از بین رفتن کامل تقاضا نیست. سازندگان می‌بایست با هوشمندی عمل کنند؛ به این معنا که نباید هر نوع ملکی را بدون در نظر گرفتن نیازهای بازار بسازند.

این کارشناس در خصوص افت تقاضا در بازار، خاطرنشان می‌کند: با این حال، همچنان مقداری تقاضا در بازار وجود دارد و اگر طراحی‌ها به دقت متناسب با نیازهای واقعی بازار انجام شود، می‌توان شرایط مطلوبی برای شرکت‌هایی که مایل به ادامه فعالیت هستند، فراهم آورد.

او در زمینه ورود خریداران مصرفی به بازار نیز تصریح می‌کند: توصیه‌ای که به طور مداوم داریم، این است که برای خواسته‌های مصرفی، در هر زمان که بازار فرصت مناسبی ایجاد کند، بایستی از آن بهره‌برداری شود. کسانی که به دنبال فعالیت‌های سرمایه‌ای هستند، وضعیت متفاوتی دارند.

ایلاتی بیان می‌کند: زمانی که بازار به سمت کاهش قیمت حرکت می‌کند، خریداران مصرفی باید این فرصت را از دست ندهند؛ زیرا ممکن است شرایط تغییر کرده و این فرصت خرید از میان برود.

او درباره ورود سرمایه‌گذاران به این بازار توصیه می‌کند: در زمینه سرمایه‌گذاری وضعیت کنونی به گونه‌ای است که اگر کسی بخواهد ملکی را با هدف خرید و فروش تهیه کند، هیچ ضمانتی برای دست‌یابی به بازدهی به دلیل رکود حاکم بر بازار و افت معاملات وجود ندارد. همچنین ممکن است فرصت سرمایه‌گذاری مناسبی به وجود آید، اما شرایط خروج از آن ممکن است فراهم نباشد.

۲۲۳۲۲۵