ایستایی در حوزه ساختمان‌سازی/ بازار مسکن در چنگال تقاضای نیمه‌فعال گرفتار شده است
عبده تبریزی تصریح می‌کند: یکی از نماهای بارز رکود در بازار مسکن، پدیده “تقاضای معلق” است که باعث قفل‌شدن معاملات و رکود در تمام چرخه تولید و عرضه می‌شود. این وضعیت به خاطر ماهیت بلندمدت، غیرسیال و وابستگی آن به ساختارهای اعتباری قدیمی و فرسوده اتفاق افتاده است.
به نقل از خبرآنلاین، بازار مسکن که در گذشته با رکودهای مقطعی مواجه بود، با وقوع تحولات سیاسی، جنگ‌های اخیر و نوسانات اقتصادی به دوران توقف کامل پا گذاشته است؛ به گونه‌ای که دیگر نه خریداران تمایل به خرید دارند و نه سرمایه‌گذاران جرات ورود به این بازار را دارند. این گزارش، با اتکا به نظرات متخصصین و اعضای انجمن انبوه‌سازان استان تهران تلاش دارد تا ابعاد مختلف این بحران را تحلیل کند؛ از جمله قفل شدن معاملات و ناکامی دولت در پیاده‌سازی سیاست‌های حمایتی و تغییر الگوهای تقاضا تا فرصت‌های مخفی که شاید به واسطه شرایط فعلی بوجود آمده باشند.
توقف در بازار صنعت ساختمان
به نقل از تسنیم، حجت عزیزی، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، به وضعیت صنعت ساختمان در دوران پساجنگ و ضرورت سرمایه‌گذاری در این حوزه اشاره کرد و گفت: برای موفقیت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان، امنیت ضرورت دارد. تحریم‌ها به رکود این صنعت دامن زده است و به تبع آن، دیگر بخش‌های اقتصادی نیز تحت تاثیری شدید قرار گرفته‌اند و بازار از کمبود سرمایه و کاهش تقاضا رنج می‌برد.
این عضو انجمن یاد شده خاطرنشان کرد: در چنین فضایی نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه‌گذاران یا خریداران عملاً وارد بازار مسکن شوند.
عزیزی افزود: در حال حاضر، صنعت ساختمان نه تنها با رکود مواجه است، بلکه به مرحله «توقف» رسیده است؛ چرا که حتی در دوران رکود، خرید و فروش‌ها حداقل به صورت جزئی وجود داشت که امروزه این معاملات نیز به کلی به حالت تعلیق درآمده‌اند.
وی در ادامه درباره فرصت‌های موجود برای سرمایه‌گذاران گفت: با توجه به شرایط ویژه‌ای که شهرداری‌ها در دوره جنگ برای سازندگان در نظر گرفته‌اند، (از جمله مشوق‌های تشویقی) به سرمایه‌گذاران توصیه می‌کنیم که به حوزه ظرفیت‌سازی در این بخش وارد شوند.
عزیزی به خریداران و مصرف‌کنندگان توصیه کرد: هم‌اکنون، خرید ساختمان‌های لوکس با واقعی‌ترین قیمت‌ها ممکن است، چرا که این واحدها به زیر قیمت واقعی به فروش می‌روند.
نایب رئیس سابق نظام مهندسی ساختمان استان تهران اظهار داشت: علاوه بر این، خرید اقساطی واحدهای مسکونی کوچک‌مقیاس در حاشیه شهرها، به ویژه پروژه‌های ریز متراژ انبوه‌سازی، با شرایط اقساطی و بهره‌مندی از وام‌های دولتی، می‌تواند برای خریداران مفید باشد.
اگر چه رکود عمیقی در بازار مسکن وجود دارد، برخی تحلیلگران بر این باورند که هنوز فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری هدفمند در این بخش وجود دارد. تغییر الگوی تقاضا، افزایش مهاجرت به شهرها و نیاز روزافزون به واحدهای کوچک‌مقیاس می‌تواند به فعالان این بازار در یافتن مسیرهای جدید کمک کند.
پروژه‌های حمایتی دیگر جذابیتی برای سرمایه‌گذار ندارد
حسین رجبی، بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران به تداوم رکود در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در پی وقایع اخیر مانند جنگ ایران و اسرائیل، شاهد کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق کشور هستیم. در برخی فایل‌های فروش در شمال تهران، افت قیمتی تا ۳۰ درصد نیز گزارش شده که این امر نشانه‌ای از بارز رکود در بازار است.
این عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: رکود موجود تحت تاثیر چندین عامل قرار دارد، از جمله نرخ بالای تورم که سبب افت تقاضا و کاهش خرید در بازار مسکن شده است. همچنین، نوسانات ارزی هزینه مصالح ساختمانی را افزایش داده و این بی‌ثباتی، میل به سرمایه‌گذاری را تضعیف کرده است.
وی تصریح کرد: تحولات سیاسی و اقتصادی رابطه مستقیمی با رکود بازار مسکن دارند. ناپایداری سیاسی و عدم توانایی در پیش‌بینی آینده، به شدت بر سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز اثر می‌گذارد. تحریم‌ها به عنوان یک عامل، درآمدهای ارزی را کاهش داده و قدرت دولت را در حمایت از پروژه‌های عمرانی تقلیل داده‌اند.
بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران اظهار داشت که با توجه به تغییر سبک زندگی و افزایش مهاجرت به شهرها، هم‌اکنون با افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و اقتصادی روبرو هستیم. خانواده‌های تک‌نفره به دنبال خانه‌های کوچک‌تری هستند، اما کمبودی در عرضه این نوع واحدها در بازار وجود دارد.
او با اشاره به اینکه سرمایه‌گذاری در مسکن هنوز در برخی نقاط کشور منطقی است، گفت: در شهرهایی مانند تهران که تقاضای مسکن همچنان بالاست، امکان سرمایه‌گذاری بر روی ساخت واحدهای تجاری و آپارتمان‌های کوچک و اقتصادی وجود دارد. همچنین مناطقی که دارای زیرساخت‌های نوین یا بافت‌های فرسوده هستند، به شرط نوسازی می‌توانند به سودآوری قابل ملاحظه‌ای دست یابند.
رجبی در خصوص پروژه‌های مسکن حمایتی گفت: به دلیل بدهی‌های معوق دولت به پیمانکاران، تغییرات در مشخصات واحدها و کاهش سودآوری، تمایل فعالان بخش خصوصی برای حضور در این پروژه‌ها کاهش یافته است.
او ادامه داد: تورم، تأخیر در تحویل واحدها و ناتوانی متقاضیان در پرداخت اقساط، همگی عواملی هستند که موجب کاهش سرمایه‌گذاری در این حوزه گردیده است. همچنین، عدم همکاری در تأمین تسهیلات پروژه‌های نهضت ملی نیز از دیگر دلایل تاثیرگذار بر این رکود به شمار می‌آید.
عضو انجمن انبوه‌سازان تهران بر لزوم تدوین سیاست‌های جامع و پایدار توسط دولت تاکید کرد و گفت: این سیاست‌ها باید به گونه‌ای طراحی شوند که در جهت توسعه پایدار و در بلندمدت باشند. دولت باید با ارائه تسهیلات مالی و یارانه مستقیم به خریداران، به اقشار کم‌درآمد حمایت کند تا بتوانند قدرت خرید خود را تقویت نمایند.
او افزود: یکی از بزرگ‌ترین موانع ساخت‌وساز، بروکراسی پیچیده و تأخیر در صدور مجوزهاست. تسهیل در فرآیند اداری می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی را افزایش دهد.
ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی توسط بخش خصوصی
رجبی در پایان با تاکید بر توان فنی و تخصصی بالا در بخش مسکن کشور گفت: بسیاری از کشورهای همسایه خواستار استفاده از نیروهای متخصص ایرانی در پروژه‌های عمرانی‌شان هستند. اگر دولت اقدامات حمایتی و لازم را به انجام رساند، بخش خصوصی می‌تواند فعالیت‌های موثری در پروژه‌های ساخت شهرک‌های صنعتی و مسکونی داشته باشد. اعطای زمین‌های دولتی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای ساخت مسکن می‌تواند یکی از گام‌های موثر برای احیای رونق در این بازار باشد.
رکود در بازار مسکن و ناکارآمدی طرح‌های حمایتی موجب کاهش انگیزه انبوه‌سازان برای سرمایه‌گذاری شده است. فقدان سیاست‌های شفاف، تورم و بروکراسی سنگین نیز موانع مؤثری هستند که بر اجرای پروژه‌های دولتی تاثیر منفی گذاشته‌اند.
در این راستا، حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، دیدگاه خود را درباره چالش‌ها و راهکارهای ممکن برای خروج از رکود در عرصه مسکن حمایتی ارائه می‌دهد.
سرمایه‌گذاران از بی‌ثباتی می‌ترسند
این عضو انجمن انبوه‌سازان تهران تاکید کرد: یکی از سیاست‌های وزارت راه حمایت از اقشار کم‌درآمد از طریق طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن است، اما این سیاست در عمل با مشکلات جدی روبرو شده است.
او افزود: بسیاری از افرادی که واجد شرایط هستند، unable to register شفاف در سامانه نهضت ملی نمی‌توانند یا پس از ثبت‌نام در مورد وضعیت خود اطلاعات دقیقی دریافت نمی‌کنند. حتی آن دسته از افرادی که اقساط خود را پرداخته‌اند، هم نمی‌دانند چه زمانی صاحب خانه خواهند شد.
وی ادامه داد: قراردادهای مرتبط با طرح نهضت ملی مسکن شفاف نیستند و نرخ‌های آن‌ها همخوانی با واقعیت‌های اقتصادی و تورم فعلی ندارند. این مشکلات باعث شده تا پروژه‌های حمایتی سرعت مورد انتظار را نداشته باشند. لذا، تجدیدنظر در این قراردادها و سیاست‌ها برای بهبود فرآیند ساخت و ساز ضروری است.
او در اشاره به نقش انبوه‌سازان در پیشبرد طرح‌های مسکنی توضیح داد: انبوه‌ساز برای آغاز کار نیاز به دریافت زمین، مشارکت، طراحی، پروانه و در نهایت اجرای واحدها و تحویل به مصرف‌کننده دارد. در شرایط کنونی و بلاتکلیفی حاکم بر فضاهای اقتصادی و سیاسی، به ویژه با توجه به وضعیت نامشخص جنگ و آتش‌بس، سرمایه‌گذاران با احتیاط بیشتری به بازار ورود می‌کنند.
محتشم ادامه داد: سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به شدت آسیب دیده است، اما اگر پروژه‌ای به انبوه‌سازان واگذار شود، معمولاً با استقبال خوبی مواجه خواهد شد. ساخت واحدهای کوچک‌متراژ اقدام مثبتی تلقی می‌شود، البته به شرطی که با اصول فنی و ضوابط لازم در ساخت مسکن سازگاری داشته باشد. همچنین، سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده به دلایل مشوق‌های موجود، توجیه‌پذیر است.
او درباره عواملی که بر سرمایه‌گذاری پایدار در صنعت ساختمان تاثیر می‌گذارند، تصریح کرد: سرمایه‌گذاران در وهله نخست بر بازگشت سرمایه تمرکز دارند. بنابراین، سرمایه‌گذاری باید در مناطق با جذابیت اقتصادی انجام گیرد. به عنوان مثال، در کلانشهرها و مناطق مرفه آن‌ها، مسکن هنوز جذابیت قابل توجهی دارد.
محتشم در پایان بر این نکته تاکید کرد: اگر هدف وزارت راه و شهرسازی خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد باشد، نباید شورای عالی معماری و شهرسازی به شهرداری‌ها اجازه دهد در نقاط پرتراکم شهر به فروش تراکم اقدام کند، چرا که این امر می‌تواند نظم زندگی شهری را مختل کند. سیاست‌گذاری‌ها باید متناسب با ظرفیت‌های هر شهر انجام شود. همچنین، در نظر داشتن شرایط نامشخص فعلی، ساخت و ساز باید در مناطقی انجام شود که از خطرات جنگ فاصله داشته و تقاضای واقعی برای خرید مسکن وجود داشته باشد.
بازار مسکن گرفتار “تقاضای معلق” است
در ادامه، حسین عبد تبریزی، اقتصاددان و استاد دانشگاه، با نگاهی تحلیلی به اثرات بی‌ثباتی سیاسی و نااطمینانی اقتصادی بر بازار مسکن، علل تعمیق رکود در این بخش را بررسی می‌کند.
این استاد دانشگاه بر این باور است که: مسکن کالاهایی است با ماهیت سرمایه‌گذاری بلندمدت، نقدشوندگی پایین و نیازمند منابع مالی فراوان. از همین‌رو، در زمانی که بی‌ثباتی سیاسی وجود دارد، خانوارها و سرمایه‌گذاران تمایل خود را برای ورود به این بازار از دست می‌دهند.
او همچنین می‌گوید: عدم اطمینان نسبت به آینده، ترس از آسیب به دارایی‌ها، احتمال سرکوب قیمتی یا تصویب مالیات‌های جدید و ابهام درباره ثبات اقتصادی، همگی موجب افول تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری برای مسکن به‌طور هم‌زمان می‌شوند.
او ادامه داد: نااطمینانی سیاسی و ساختاری، به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه که نظام مالی آسیب بیشتری مشاهده کرده و حقوق مالکیت شکنناکتر است، به طور معناداری رکود در بازار مسکن را تشدید می‌کند.
عبده تبریزی خاطرنشان کرد: هر زمان که ریسک کشور افزایش کند، دو گروه اصلی متقاضی مسکن—یعنی مصرف‌کنندگان نهایی و سرمایه‌گذاران ملکی—از این بازار خارج می‌شوند.
او همچنین افزود: «تقاضای معلق» یکی از نشانه‌های بارز رکود در بازارهای با ریسک بالا است و به‌نوعی منجر به قفل‌شدن معاملات و کُندی در چرخه تولید و عرضه می‌شود.
او با تاکید بر این نکته که رکود مسکن به خاطر ماهیت بلندمدت، غیرسیال و وابستگی به ساختارهای اعتباری، عموماً به شکل مزمن و فرسایشی ادامه می‌یابد، خاطرنشان کرد: برعکس بازار سرمایه که داده‌ها و قیمت‌ها روزانه ثبت و پیگیری می‌شوند، بازار مسکن فاقد اطلاعات رسمی و به‌روز است، و به همین خاطر، عمق رکود گاهی از دید سیاست‌گذاران نیز پنهان می‌ماند. با این حال، این رکود تاثیرات خود را بر صنایع مرتبط با ساخت، اشتغال، جریان نقدینگی خانوارها و حتی امید به آینده به وضوح نمایان می‌سازد.
این اقتصاددان بیان کرد: در شرایط کنونی، سرمایه‌گذاران ملکی باید با دقت بیشتری به بازار نگاه کنند. به‌ویژه که فروش ملک بسیار دشوار شده و حجم معاملات به طرز قابل توجهی کاهش یافته، همچنین تخفیف‌های کنونی نیز تضمینی برای نقدشوندگی نیستند. این رکود روانی و معاملاتی ممکن است چندین ماه و حتی چند سال به طول بینجامد، اما نباید با کاهش دائمی ارزش دارایی اشتباه گرفته شود.
عبد تبریزی ادامه داد: سرمایه‌گذاری در مسکن به‌طور ذاتی بلندمدت است و تصمیم‌های هیجانی در کف بازار معمولاً به زیان‌های جبران‌ناپذیر منتهی می‌شود. صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن که در ایران هنوز تعدادشان کم است، باید بر اساس همین منطق مورد مدیریت قرار گیرند. دارندگان واحدهای این صندوق‌ها بهتر است از فروش شتاب‌زده خودداری کنند و ساختار سرمایه‌گذاری را برای مدت زمان بیشتری تنظیم کنند.
۲۱۷
