بازار مسکن از رقبایش عقب ماند
بازار مسکن در شرایط رکود عمیق در بخش تقاضا قرار دارد. با وجود اینکه پس از نزول ۱۲ روزه ناشی از تهاجم نظامی رژیم صهیونیستی علیه ایران، تمایل به فروش آپارتمان در تهران رو به افزایش گذاشته، اما با این حال، درخواست خرید مسکن به طرز قابل توجهی نسبت به قبل از نزاع کاهش یافته است.
طبق آمار غیررسمی، در طول درگیری‌های ۱۲ روزه، میزان عرضه مسکن به میزان ۹۴ درصد نسبت به دوره پیش از جنگ کاهش یافته است. اگرچه بعد از این مناقشه، عرضه به سرعت بهبود یافت، اما تا دو هفته پس از آن همچنان ۳۳ درصد کمتر از سطح پیشین باقی ماند. مناطق با تقاضای بالا نظیر مناطق ۲، ۳ و ۵ توانسته‌اند سهم خود را از فایل‌های فروش در بازار حفظ کنند، که نشان‌دهنده وجود تقاضای پایدار در این نواحی حتی در زمان بحران است و بازار این مناطق نسبت به شوک‌های بیرونی مقاوم‌تر می‌باشد.
با این وجود، طرف تقاضا نشان‌دهنده تمایل چندانی به خرید نیست که این موضوع منجر به کاهش قیمت‌های پیشنهادی در مناطق شمالی تهران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع شده است.
برخی از کارشناسان بر این باورند که یکی از اصلی‌ترین دلایل کاهش معاملات، تضعیف قدرت خرید متقاضیان می‌باشد، اما نمی‌توان تأثیر متغیرهای سیاسی و شرایط منطقه‌ای را بر بازار ملک نادیده گرفت.
گروه دیگری از اقتصاددانان و متخصصان بازار مسکن همچنین تأکید دارند که بی‌ثباتی‌های سیاسی و تنش‌های بین‌المللی به رکود بازار مسکن دامن می‌زنند؛ چرا که در چنین شرایطی معمولاً مردم تمایل دارند سرمایه‌های خود را به دارایی‌های نقدشونده نظیر طلا و دلار منتقل کنند.
کاهش قابل ملاحظه در معاملات سبب شده تا بسیاری از مشاورین ملکی از این حوزه خارج شوند. در سال ۱۴۰۲، حدود ۱۵۰۰ مجوز برای مشاوره املاک در تهران صادر و ۹۰۰ مورد از آن‌ها نیز ابطال گردید. در سال ۱۴۰۳، ۳۶۷ پروانه جدید صادر شده، در حالی که نزدیک به ۱۰۰۰ نفر مجوز بنگاه‌های خود را باطل کرده‌اند.
برخی از کارشناسان معتقدند بازار مسکن به زودی دوباره به حالت تعادل خواهد رسید و این امر به خریداران واقعی توصیه می‌کند که بیش از این در انتظار نمانند، زیرا تعلل ممکن است به از دست رفتن فرصت خرید با قیمتی مناسب منجر شود و اکنون به عنوان بهترین زمان برای ورود به این بازار محسوب می‌شود.
در هفته‌های اخیر، تمایل برای سرمایه‌گذاری در صندوق‌های درآمد ثابت و صندوق‌های طلا در بورس افزایش یافته که نشان‌دهنده جابجایی بخش‌هایی از سرمایه به سمت سهام و کالاهایی است که نسبت به مسکن و ساختمان از نقدشوندگی بیشتری برخوردارند.
این در حالی است که رشد هزینه‌های ساخت مسکن به واسطه تورم عمومی بر قیمت واحدهای مسکونی جدید تأثیر گذاشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در حال حاضر آپارتمان‌هایی با سن بنای کمتر از دو سال، با قیمت‌هایی به مراتب پایین‌تر از هزینه ساخت در بازار مسکن قرار دارند که این مسأله به فرار سرمایه‌ها از بخش تولید مسکن انجامیده است.
تولید مسکن در ایران از ۸۰۹ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۴۵۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۳ کاهش یافته است، که نشانگر افت ۴۴ درصدی است. این وضعیت ناشی از عوامل متعددی همچون تورم، افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید متقاضیان می‌باشد.
خروج حدود ۱.۵ میلیون فرد خارجی از ایران نیز به نظر می‌رسد بر افزایش عرضه واحدهای استیجاری تأثیر گذاشته و به نوعی به آرامش نسبی در بازار اجاره منجر شده باشد.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، جنگ ۱۲ روزه را بی‌تأثیر بر بازار مسکن می‌داند و اذعان می‌کند که ما از دوران شیوع ویروس کرونا در رکود به سر می‌بریم و این مسأله ارتباطی با جنگ ندارد.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان، نیز معتقد است که بازار مسکن ایران از چهار سال پیش در وضعیت رکود قرار دارد و بر خلاف تصور، جنگ اخیر تأثیر قابل توجهی بر این وضعیت نداشته است؛ شوک کوتاه‌مدت جنگ تنها تغییرات جزئی و موقتی در قیمت‌ها به وجود آورد که به سرعت برطرف شد.
از سوی دیگر، حسن محتشم، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، نظر متفاوتی ارائه می‌دهد و می‌گوید در شرایط ناامنی، سرمایه‌ها معمولاً با احتیاط بیشتری حرکت می‌کنند و به همین دلیل معاملات در خلال ۱۲ روز جنگ به شدت افت کرد.
وی تصریح می‌کند که تا زمانی که وضعیت روابط کشور با دنیا روشن نشود، بلاتکلیفی در بازارها ادامه خواهد داشت و امیدوار است که در این شرایط برای اقدامات آتی تصمیمات بهتری اتخاذ گردد.
با تمامی تحلیل‌هایی که انجام می‌شود، شاید نتوان موعد دقیقی برای خروج بازار مسکن از رکود مشخص کرد، اما از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تا کنون در وضعیت رکود معاملاتی به سر می‌برد و از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ نیز از نظر قیمت به ثبات نسبی رسیده است.
تجربه‌های گذشته نشان می‌دهد در صورتی که قیمت‌ها بین ۱۰ تا ۱۲ فصل، یعنی حدود سه سال، ثابت بمانند، ممکن است به تدریج با افزایش توان خرید متقاضیان، بازار ملک رونق گیرد.
