کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن در بازار؟!/ غیبی: خریداران واقعی بازار مسکن هم‌اکنون اقدام کنند

به نقل از خبرگزاری خبرآنلاین، منصور غیبی در مورد وضعیت کنونی بازار مسکن گفت: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیر چشمگیری بر بازار مسکن داشته است. علاوه بر عواملی که از درون و بیرون به اقتصاد مسکن مربوط می‌شوند، عواملی مانند افزایش جمعیت و ورود جوانان به عرصه تقاضا باعث ضرورت افزایش ساخت‌وساز و توسعه زیرساخت‌ها می‌شود. اما اگر این موضوعات را نادیده بگیریم، عامل اساسی فعلی، بار روانی ایجادشده است که موجب بلاتکلیفی و عدم اقدام مثبت در مردم شده است.

وی در ادامه با اشاره به دیگر جوانب، خاطرنشان کرده است که این وضعیت تنها به حوزه مسکن محدود نیست و بخش‌های دیگر اقتصاد نیز تحت تأثیر این بار روانی قرار گرفته‌اند. بنابراین، لازم است که دولت برای تعدیل این بار روانی در جامعه اقداماتی انجام دهد. در صورتی که این تعادل روانی برقرار نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، تحریکی در سایر حوزه‌های اقتصادی به‌ویژه بازار مسکن نخواهیم داشت.

غیبی تأکید کرد که در حال حاضر موجودیت تفکر و روان مردم در حالت توقفی است که مانع از هرگونه فعالیت اقتصادی می‌شود و این معضل، موجب ناکارآمدی تحلیل‌های فنی و آماری نیز خواهد شد. نکته جالب اینجاست که این فضای روانی که از سوی مردم شکل گرفته، به شکل‌گیری رکود منجر شده که اشتباهاً با کاهش قیمت مقایسه می‌شود.

او در ادامه به بیان این نکته پرداخت که به تازگی رئیس اتحادیه مشاوران املاک از کاهش قیمت تا ۸۰ میلیون تومان در بعضی مناطق شمالی تهران خبر داده، اما او تصریح کرده که هیچ مدرکی در سامانه‌های رسمی وجود ندارد که این ادعای کاهش قیمت را تأیید کند. این اظهارات، به عنوان معیاری معتبر نمی توان مورد استفاده قرار داد و بیشتر یک بازی رسانه‌ای و روانی به شمار می‌رود که باعث به‌هم‌ریختگی تعادل بازار مسکن می‌شود.

غیبی تصریح نمود: زمانی که بازار مسکن از حرکت باز بایستد، بخش قابل توجهی از اقتصاد کل کشور که میانگین ۱۲ تا ۱۳ درصد ظرفیت آن را در بر می‌گیرد به حالت سکون درمی‌آید. این قهری که بر بازار حاکم می‌شود تمام زنجیره‌های مرتبط با تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت‌وساز، صدور پروانه و فعالیت‌های سازمان نظام مهندسی را به حالت تعلیق درمی‌آورد. این وضعیت خدمات مناسبی به دولت ارائه نمی‌دهد و نباید تصور کند که کنترل بازار مسکن زیر دست اوست.

او به این موضوع هم اشاره کرد که تصور عمومی مبنی بر کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و ارتباط آن با عملکرد دولت، در واقع یک دام است که ممکن است به رکود تورمی منجر شود. همان‌گونه که مسئولان صنفی نیز تایید کرده‌اند، در بازار هیچ روند تثبیت‌شده‌ای رویت نمی‌شود و تنها پیامد کیفی موجود در ذهن مردم به رکود اقتصادی در بازار مسکن می‌انجامد.

این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد که حوادث اخیر به ایجاد یک فضای روانی بی‌حرکتی و عدم اقدام در عرصه اقتصادی، به ویژه در حوزه مسکن منجر شده است. از سوی دیگر، دولت اقدام مؤثری در راستای احیا و تقویت این بخش در شرایط بحرانی انجام نمی‌دهد و آسیب اصلی به خود دولت متوجه خواهد شد. زمانی که گردش اقتصادی و تولید ثروت در این بخش متوقف شود، پیامدها آن را در دیگر بخش‌های اقتصاد نیز خواهیم دید و این مسأله یکی از بدترین شرایطی است که ممکن است پیش بیاید.

غیبی تأکید کرد که بر اساس آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی، صدور پروانه و فرایند ساخت‌وساز بیش از ۳۰ درصد افزایش یافته که نشان‌دهنده ادامه فعالیت‌های ساخت و ساز قبل از شروع جنگ است. بدترین خبر این گزارش به سال ۱۴۰۴ تعلق دارد که در آن تعداد پروانه‌های صادرشده به کمترین میزان از نظر اجرایی و پیشرفت پروژه رسیده است.

او ادامه داد که این شرایط به این معنی است که به دلیل بحران تورمی و اثرات به جا مانده از جنگ، سرمایه‌گذاری جدید یا پیش‌خریدها از سوی مردم صورت نگرفته و جامعه در حالت بی‌میلی عمیق به فعالیت اقتصادی در بخش مسکن قرار دارد. اگر سیاستگذاران اقتصادی به سرعت اقداماتی حمایتی، اجرایی و اضطراری برای حل این وضعیت پیش‌بینی نکنند، این رکود همانند رسوبی در دریاچه ارومیه انباشته شده و عمق بازار مسکن را کاهش خواهد داد و سرمایه‌ها از این حوزه خارج می‌شود.

غیبی ابراز کرد: پیامد نهایی این رفتارها، شکل‌گیری رکود و در پی آن رکود تورمی است که به وضوح با فضاسازی رسانه‌ای، به خصوص در شبکه‌های اجتماعی تا حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش قیمت محسوس می‌شود و مردم را از خرید و سرمایه‌گذاری بازمی‌دارد. در چنین شرایطی، تنها با کوچک‌ترین تغییرات اقتصادی یا تغییر سیاست‌ها، سرمایه‌گذاران کلان و خریداران عمده به بازار بازمی‌گردند، در حالی که مصرف‌کننده‌ای که به امید کاهش قیمت‌ها از خرید خودداری کرده، ناگزیر به خرید ملک از واسطه‌ها و دلالان می‌شود.

این کارشناس مسکن گفت که تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که بازار مسکن پس از چند سال رکود، ناگهان با جهش قیمتی مواجه خواهد شد و خریدارانی که منتظر کاهش قیمت‌های قابل توجه مانده‌اند، در نهایت بیشترین ضرر را متحمل خواهند شد.

قیمت‌گذاری منطقی نوسازها؛ کلید کنترل بازار مسکن

این کارشناس بازار مسکن با تأکید بر اینکه قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز، ملاک اساسی تعیین قیمت برای سایر واحدهای مسکونی در هر منطقه به شمار می‌رود، بیان کرد: هرگاه سیاست‌گذاران خانه‌های مسکن، مانند وزارت راه و شهرسازی و سایر نهادهای ذی‌ربط، بازاری را رها کرده و قیمت تمام‌شده آپارتمان نوساز به مثلاً ۱۲۰ میلیون تومان در هر متر برآورد شود، این رقم به طور منطقی به عنوان معیاری برای قیمت‌گذاری واحدهای آپارتمانی با سن‌های مختلف در آن گوشه قرار می‌گیرد.

او افزود: به همین ترتیب، زمانی که قیمت تمام‌شده برای یک سازنده ۱۲۰ میلیون تومان به ازای هر متر باشد، این قیمت به صورت طبیعی تعیین‌کننده‌ی قیمت واحدهای پنج‌ساله یا دوساله خواهد بود و بر این اساس، بازه قیمتی ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در آن منطقه شکل می‌گیرد. در این راستا، اگر دولت به دنبال کنترل بازار مسکن است، نباید از قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های نوساز در هر منطقه غافل شود و باید به آن توجه ویژه نشان دهد.

غیبی ادامه داد: دولت بایستی مشخص کند که چه نوع مصالح و خدماتی ارائه می‌شود، عوارضی که از سازندگان اخذ می‌شود چقدر است و نحوه قیمت‌گذاری سیمان و سایر نهاده‌های تولید چگونه صورت می‌گیرد. این عوامل، نهایتاً بنا به قیمت نوسازها می‌انجامد و اگر این مجموعه منطقی و با حمایت کامل ارائه شود، در این صورت مردم خواهند دید که قیمت نوسازها در حال حاضر ۱۰۰ میلیون تومان است و قابلیت خرید واحدهای پنج‌ساله با ۸۰ میلیون تومان وجود دارد.

کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن نه واقعیت بلکه توهم است

او ادامه داد: مشکل اصلی ما در بازار مسکن مربوط به رهاشدگی در خصوص قیمت تمام‌شده نوسازها است. بنابراین، این سوال مطرح است که کسانی که انتظار کاهش ۶۰ درصدی قیمت‌ها را دارند، بر اساس چه منطقی به این تحلیل دست یافته‌اند؟ مگر اینکه این ارزیابی‌ها صرفاً بر پایه اخبار نادرست یا گزارشی از شرایط خاص مناطقی باشد که ارتباطی به بازار کل مسکن کشور ندارد.

این کارشناس حوزه مسکن در خصوص پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: بازار مسکن به طور پیوسته از فضاها و انتظارات کاذب عبور می‌کند. آنچه که آتی این بازار را شکل می‌دهد، واقعیت‌های اقتصادی کشورمان است. اگر رویکردهای اقتصادی کشور با واقعیت‌های رسانه‌ای و روانی که در جامعه موجود است تضاد داشته باشد، بازار به‌تدریج روند خود را ترمیم می‌کند و قیمت‌ها بنا بر معیار قیمت تمام‌شده نوسازها در نواحی مختلف تعیین خواهد شد.

غیبی افزود: در نهایت، واقعیت‌ها موجب می‌شوند که بازار پس از خروج از وضعیت تدافعی و دستیابی به ثبات، با جهش تقاضا مواجه شود. انباشت تقاضا که در حال حاضر بلاتکلیف در انتظار بازار قرار دارد، ممکن است در آینده به افزایش قیمت‌ها منجر شود؛ زیرا در چنین شرایطی، تقاضا به طور چشمگیری افزایش خواهد یافت.

او همچنین به رفتار خریداران واقعی و مصرف‌کنندگان مسکن اشاره کرد و گفت: به طور مداوم مشاهده می‌شود که این گروه در عرض انتظار می‌مانند تا مشخص شود واقعیات قیمتی ملک چگونه خواهد بود و پس از آن اقدام به خرید می‌کنند، اما معمولاً این اقدام زمانی صورت می‌گیرد که بازار در حال افزایش قیمت است.

خریداران واقعی بازار مسکن؛ همین حالا وقت ورود به بازار است

این کارشناس بازار مسکن گفت: در شرایط حاضر که زمان برای چانه‌زنی، بازدید از املاک مختلف، تعیین شرایط پرداخت و حتی انجام تهاتر بین املاک متفاوت وجود دارد، بسیاری از خریداران از اقدام خودداری کرده و خرید خود را به تأخیر می‌اندازند.

غیبی در خاتمه گفت: توصیه ما به مصرف‌کنندگانی که اکنون توان مالی برای خرید دارند، ورود به بازار در همین شرایط است؛ زیرا اگر انتظار کشیده شود، در نهایت به ضرر آنان خواهد بود. مصرف‌کنندگان به علت این‌که به دنبال کسب سود نیستند، اقدام در دوره‌ای که بازار آرام است و امکان بهتری فراهم می‌شود، منطقی‌تر است تا خرید در زمانی که قیمت‌ها به اوج خود رسیده‌اند؛ زمانی که نه ملک مطلوب وجود دارد و نه قیمت تمام‌شده با معیارهای خریدار سازگاری خواهد داشت.

۲۲۳۲۲۵