رکود عمیق در صنعت ساخت و ساز/ آیا قیمت مسکن افزایش خواهد یافت؟

به نقل از خبرآنلاین؛ وضعیت بازار ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن در حال حاضر از شدت رکود بی‌سابقه‌ ای رنج می‌برد. این رکود به ادعای دست‌اندرکاران حوزه مسکن، از نیمه سال گذشته به شدت دچار تنش شده و بی‌اعتمادی‌های اقتصادی به این روند بیشتر دامن زده است. اما چه تدابیری می‌توان اتخاذ کرد؟

در حال حاضر پروژه‌های ساختمانی بسیار کمی وجود دارند که به وسیله بخش خصوصی در حال اجرا باشند، جز پروژه‌هایی که از قبل آغاز شده و متعهد به تکمیل آن‌ها هستند یا طرح‌های مشابه نهضت ملی مسکن که با مشارکت نقدی افراد و وام‌های بانکی ممکن است فعالیت‌هایی در آن‌ها مشاهده شود. در شرایط کنونی، سازندگان مسکن تمایل به آغاز پروژه‌های جدید ندارند چرا که رکود موجود، افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های ساخت و از سوی دیگر، کاهش قیمت مسکن، باعث عدم توجیه سرمایه‌گذاری‌های جدید در این زمینه شده است.

ما در این خصوص با برخی از متخصصان حوزه مسکن گفتگو کرده‌ایم.

داود بیگی‌نژاد، نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک در تهران در این راستا اظهار داشت: بخشی عمده‌ای از تولید ساختمان در کشور به واسطه بخش خصوصی انجام می‌شود، اما متاسفانه در سال‌های اخیر این بخش هرگز نتوانسته از تسهیلات و منابع بانکی به نحو مناسب استفاده کند.

او ادامه داد: عملاً برای افرادی که قصد ورود به بازار ساخت مسکن را دارند، تامین هزینه‌های لازم به واسطه منابع مالی شخصی یا کمک‌های مالی از مشتریان به مراتب الزامی است و امیدی به دسترسی از منابع مالی بانکی به چشم نمی‌خورد.

این مقام صنفی افزود: با توجه به رکود خرید و فروش مسکن در حال حاضر، منابع مالی افراد برای سازندگان به آسانی در دسترس نیست.

او همچنین اشاره کرد: در خصوص پیش‌فروش که از اوایل دهه ۹۰ آغاز شد، قوانین آن زمان به نوعی وضع شده که تبعات منفی آن را اکنون در کاهش تولید مسکن در سطوح مختلف مشاهده می‌کنیم.

بیگی‌نژاد بر این باور است که برای احیای بازار ساخت مسکن به دو اقدام نیاز است: نخست، ارائه تسهیلات مناسب برای ساخت‌وساز و دوم، وضع قوانین درجهت حمایت از دست‌اندرکاران این صنعت.

او ادامه داد: در حال حاضر با وجود وجود پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان در بازار، به علت خلاهای قانونی، امکان عقد قراردادهای پیش‌خرید و پیش‌فروش وجود ندارد تا بتوان سرمایه‌های مردم را به سمت این حوزه هدایت کرد.

بیگی‌نژاد در پاسخ به این پرسش که آیا می‌توان با ارائه بسته‌هایی بازار مصالح ساختمانی را کنترل کرد و از این طریق گامی در اصلاح وضعیت برداشته شود یا خیر، گفت: موضوع اصلی جلب افراد به تولید مسکن، تامین سرمایه لازم است؛ به گونه‌ای که حتی با کنترل قیمت‌های مصالح ساختمانی، اگر سازنده از منابع لازم بی‌بهره باشد، اضافه کاهشی در تولید مسکن ایجاد نخواهد شد.

نائب رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران تاکید کرد: را به حرکت درآوردن صنعت ساختمان، جذب سرمایه برای تولید مسکن است و باید بتوانیم دست سازندگان را باز نگه داریم؛ در این صورت خود بازار قادر است به ساماندهی وضعیت بپردازد.

او به طور همزمان هشدار داد: ادامه این وضعیت فعلی در تولید مسکن، مشکلات ناشی از آن را در حوزه مسکن افزایش خواهد داد.

عضو شورای عالی بانک‌ها، با اشاره به رکود عمیق در بازار ساخت‌وساز در کلیت کشور، بیان کرد: آنچه به بانک‌ها مرتبط می‌شود، تامین مالی پروژه‌ها و ارائه مشوق‌ها و بسته‌های حمایتی است.

علی خورسندیان تصریح کرد: با توجه به تمرکز بانک مسکن بر طرح نهضت ملی مسکن که جزء الزامات قانونی است، این بانک با محدودیت‌های مالی شدیدی دست و پنجه نرم می‌کند.

برای بهبود وضعیت رکود در این بخش، خورسندیان اظهار داشت: باید از زنجیره‌های تولید، به ویژه در عرصه مصالح ساختمانی حمایت لازم صورت گیرد.

این عضو شورای عالی بانک‌ها یادآور شد: تا کنون بسته‌ای جامع که شامل تمام اجزای ساخت مسکن باشد، وجود نداشته و لازم است به سمت تأمین مالی زنجیره تولید حرکت کنیم.

او تاکید کرد: در حال حاضر به دلیل شرایط تورمی، مسکن از حالت یک کالای مصرفی خارج و تبدیل به کالایی سرمایه‌ای شده و باید با سیاست‌گذاری‌های صحیح اقتصاد کلان به کنترل و تثبیت قیمت‌ها بپردازیم. در این صورت مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای عمل نخواهد کرد و افرادی که واقعاً به آن نیاز دارند، وارد بازار خرید مسکن خواهند شد.

مدیرعامل بانک مسکن همچنین بیان داشت: در حال حاضر تسهیلات بانکی تنها بخش کوچکی از ارزش مسکن را تامین می‌کند؛ اما کنترل تورم می‌تواند به پوشش بیشتری از هزینه‌های خرید مسکن کمک کند.

همچنین یک عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن استان تهران اظهار داشت: از نیمه سال گذشته رکود سنگینی بر معاملات مسکن حاکم است و در حالی که در بهمن‌ماه سال گذشته، تورم عمومی نقطه به نقطه برابر با ۳۲ درصد بود، رشد قیمت مسکن تنها ۱۷ درصد ثبت شده است.

سید امین یوسفی بیان کرد: مراجعه به آمار معاملات مسکن در پایتخت نشان می‌دهد که تنها سه‌هزار و ۵۰۰ معامله در بهمن‌ماه سال گذشته انجام شده که در مقایسه با سال‌های گذشته که در زمان رونق بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله به ثبت رسیده، رقم بسیار پایینی به شمار می‌آید.

او همچنین به رکود سنگین در ساختمان‌سازی اشاره کرد و افزود: در نیمه اول سال ۱۴۰۳، نسبت به مدت مشابه سال گذشته، شاهد کاهشی ۳۰ درصدی در سرمایه‌گذاری‌ها در این زمینه بودیم که کم‌ترین میزان در سال‌های اخیر به حساب می‌آید.

یوسفی تاکید کرد: طبق گزارش مرکز آمار ایران، در سال گذشته بخش ساختمان تنها نیم درصد به رشد سه درصدی اقتصادی کشور کمک کرده و بدین ترتیب شاهد کاهش در صدور پروانه‌های ساختمانی هستیم.

یوسفی با یادآوری این نکته که «امنیت شرط اصلی سرمایه‌گذاری است»، خاطرنشان کرد: فقدان امنیت سیاسی و اقتصادی موجب می‌شود مردم به سرعت از بازار مسکن فاصله بگیرند و مجدداً به بازارهای موازی مانند طلا و ارز روی آورند.

وی تصریح کرد: در حال حاضر با تورم اقتصادی شدید، نوسان قیمت مصالح ساختمانی، دشواری‌هایی در تأمین انرژی و خاموشی برق در کارخانجات، به شدت احساس می‌شود و همه این‌ موارد موجب کاهش قدرت خرید مردم شده و برای اقشار کم درآمد، حتی اجاره‌نشینی نیز دشوار شده که چه برسد به خرید مسکن.

این عضو انجمن انبوه‌سازان مسکن در استان تهران به عنوان نخستین راهکار برای عبور از این وضعیت، به ثبات سیاسی و اقتصادی اشاره کرد و افزود: در این جهت لازم است حمایت‌های مالی دولت تقویت شده و بانک‌ها نیز از بنگاه‌داری فاصله بگیرند و منابع خود را به کار گیرند.

او ادامه داد: کاهش هزینه‌های تولید، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، ارتقاء شفافیت اطلاعات، اطلاع‌رسانی صحیح و ساخت مسکن در مناطقی با ظرفیت بالای رشد و وضعیت زیرساختی بهتر، از دیگر راهکارهایی است که در شرایط کنونی رکود می‌تواند اثرگذار باشد.

یوسفی همچنین اظهار داشت: دولت باید به عنوان نهاد ناظر وارد شده و هزینه‌های ساخت‌وساز را به دور از افزایش بی‌رویه کنترل کند و همچنین با تأمین مسکن با رویکرد صنعتی‌سازی (نه خوابگاه‌سازی) یاری رساند.

او یادآور شد: در شرایط کنونی، تنها پروژه‌هایی در حال اجرا هستند که انبوه‌سازان نسبت به آن‌ها متعهد شده‌اند یا در قالب مشارکت تعریف شده‌اند و در صورت عدم اتمام، با مجازات‌های سنگینی روبه‌رو خواهند شد. به این ترتیب، هنوز شاهد ادامه اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن هستیم که با بهره‌گیری از تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان در حال پیشرفت است.

این مقام صنفی اضافه کرد: امروزه کمتر شاهد این هستیم که فعالان این عرصه وجوه خود را به سمت مسکن منتقل کرده و اقدام به ساخت و ساز نمایند و پروژه‌های جدیدی نیز در این زمینه تعریف نشده است.

وی تصریح کرد: در وضعیت کنونی، همه فعالان بازار مسکن به نوعی انتظار می‌کشند تا از این برهه پر تنش عبور کرده و به وضعیت نسبی آرامش برسند. چون در راستای رکود کنونی، افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی هزینه‌ها و کاهش قیمت مسکن، جایگاه سرمایه‌گذاری‌های جدید در این بخش را غیر منطقی کرده است.

امروز بیش از هر زمان دیگری بازار مسکن نیازمند سیاست‌گذاری شفاف به ویژه برای ترمیم اعتماد سرمایه‌گذاران است. کارشناسان بر این باورند که اگر به هر دلیلی این اعتماد از دست رفته بازسازی نشود، فاصله گرفتن سرمایه‌گذاران از این بازار را به دنبال خواهد داشت؛ موضوعی که تنها منجر به افزایش رکود و تشدید کاهش عرضه ساختمان در سال‌های آینده خواهد شد.

۲۱۷